La rencontre des volontés

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subi par ces démarches.

Les volontés ont ensuite été matérialisées sous la forme d’un contrat sous seing privé ou d’une promesse unilatérale de vente, ce qui démontre l’existence d’une offre contractuelle succédant à l’engagement précontractuel des pourparlers.

B- L’existence d’une promesse unilatérale de vente : la rencontre des volontés

L’échange des consentements qui découle des pourparlers a en l’espèce trouvé à se formaliser à travers la rédaction par le vendeur de l’ensemble immobilier d’un acte sous seing privé. En effet, l’espèce nous révèle que le vendeur décédé avait « déclaré vendre » à son frère la moitié indivise d’immeubles qu’ils ont recueillie dans la succession de leur père. Il a effectué cette déclaration dans un acte sous seing privé. Il s’agit en fait d’une promesse unilatérale de vente et non d’une simple offre puisque cet acte précédait à un autre contrat qui était l’acte notarié de vente. La force exécutoire de la promesse unilatérale de vente est plus vigoureuse que celle de la simple offre dans la mesure où le promettant s’engage unilatéralement et sans pouvoir se rétracter à vendre le bien. La promesse est donc un contrat préparatoire pouvant débouchant sur un contrat définitif si et seulement si le bénéficiaire consent au principe de la vente, dans le respect des conditions fixées par le promettant. Cette promesse doit contenir les mentions essentielles utiles à la vente à savoir la description du bien à vendre et son prix dans un souci d’extériorisation et de précision de l’offre. La fermeté de la promesse de vente implique que le promettant ne puisse pas se soustraire à l’exécution de son obligation de vendre. En l’espèce, le bénéficiaire considérait effectivement que l’exécution de la promesse de vente devait trouver à s’effectuer de manière absolue, sans que le décès du promettant ait quelque influence que ce soit sur cette promesse. Cet arrêt illustre donc bien l’idée que la promesse unilatérale de vente, forme particulière de l’offre, a la particularité d’obliger unilatéralement le promettant à faire ce qu’il promis de faire, ou à donner, vendre ce qu’il a promis. La Cour cassation n’a pourtant pas retenu cet argument, et a de ce fait évacué les dispositions de l’article 1101 du Code civil qui prévoit que « le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent à donner, faire ou ne pas faire quelque chose ». L’espèce présentait en effet la particularité d’avoir fait cessé la réalisation de la promesse de vente du fait de la survenance du décès du promettant, ce qui explique que la Cour ait apporté une solution particulière.

S’il est vrai que la promesse unilatérale de vente fait naître une obligation de faire ou de donner venant du promettant, cette obligation cesse dans certaines circonstances singulières.

II- Les limites de l’offre de promesse unilatérale de vente

La Cour de cassation est ici venue rappeler les limites à la réalisation de la promesse de vente en soutenant que l’absence d’une date de validité A) entraîne la caducité de la promesse de vente en cas de rétractation. D’autre part, le décès du promettant rend la promesse caduque B).

A- L’exigence d’une date de validité

La Cour de cassation a pu constater que « l’offre n’était pas assortie d’un délai ». Cette condition du délai de l’offre rappelle que le promettant, bien qu’il s’engage à vendre à court ou à long terme son bien, doit tout de même octroyer un délai de réflexion au futur acquéreur. Ce dernier aura la possibilité de lever l’option s’il projette par la suite d’acheter le bien. Ce délai de réflexion qui émane du promettant est concomitant au maintien de l’offre puisque le promettant s’engage à maintenir son offre aussi longtemps que le futur acquéreur à qui il a promis la vente aura la possibilité de réfléchir. En fait, lorsque l’offre est émise à une personne déterminée et qu’elle comporte un délai d’acceptation, le décès de l’offrant n’exerce pas d’influence sur son sort et le destinataire de l’offre peut exiger des héritiers de l’offrant qu’il la respecte. On comprend donc que la Cour de cassation ait ici choisi de réaffirmer la règle selon laquelle en émettant une offre à personne déterminée avec un délai précis d’acceptation, l’offrant souscrit une obligation de maintien de l’offre qui a pour source un engagement unilatéral de volonté. En émettant une telle offre, le promettant a effectivement renoncé à révoquer l’offre pendant le délai fixé dans celle-ci. Depuis un arrêt rendu par la 3ème chambre civile en date du 11 mai 2011, la Cour de cassation a apporté un autre éclairage à ce critère de temporalité. En l’espèce, en vertu d’une promesse unilatérale de vente Mme X devait maintenir son offre de vente jusqu’à l’expiration du délai de l’option, sans aucune faculté de rétractation. Bien que le bénéficiaire de la promesse ait régulièrement levé I ’option dans les délais et consigné entre les mains du notaire le prix et les frais de vente, Mme X s’est unilatéralement désengagée de la promesse en refusant de signer l’acte de vente chez un notaire avec le bénéficiaire qui a saisi la justice afin d’obtenir la vente forcée du bien objet de la promesse. En effet, selon le bénéficiaire de la promesse, l’acte authentique de vente pouvait être réalisé de sorte que celle-ci vaille vente dans les conditions prévues par la promesse et par la force du jugement. La Haute Cour a censuré l’arrêt d’appel en jugeant que la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant exclue toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir. La réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée. La Cour de cassation considère donc que le délai protège le bénéficiaire dans droit d’obtenir l’exécution, pour peu que la levée d’option intervienne dans le délai imparti, et non postérieurement à celui-ci.

Si le délai de maintien de l’offre doit être respecté par le promettant et que le délai de levée d’option ne doit pas excéder celui du maintien de l’offre du côté du bénéficiaire, la Cour de cassation rappelle encore que la promesse unilatérale de vente ne saurait être regardée comme valide en cas de décès du promettant.

B- La survenance du décès de l’offrant

La Cour de cassation énonce une règle précise