Commentaire d'arrêt.

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Les biens que le code civil qualifie de biens meubles, immeubles par destination sont ceux qui sont affectés à l’exploitation du fond auquel ils sont rattachés et ceux qui y sont physiquement liés.

Concernant les biens affectés à l’exploitation d’un fond auquel ils sont rattachés, le code civil l’illustre par une liste de biens empruntés au monde rural. La jurisprudence a précisé les critères de cette affectation, en considérant que les biens devaient être au service du fond et ne pas simplement servir leur propriétaire. Ainsi, des tables et des chaises ne sont pas immeubles par nature dans une exploitation agricole et le sont dans un restaurant.

Concernant les biens physiquement liés à l’immeuble, le code civil précise que ce lien physique doit être permanent « à perpétuelle demeure », ou suffisamment fort « au plâtre, à la chaux ou au ciment » et ne pouvant être détaché du bien immeuble sans occasionner de détériorations. Cette fiction permettait de faciliter les transferts de propriété.

Afin d’être retenue, la qualification doit obéir à deux principes fondamentaux, l’identité de propriété de l’immeuble par nature et du bien immeuble par destination qui lui est affecté et l’affectation réelle de ce bien au service du fond immobilier auquel il est rattaché, sachant que la volonté seule de qualifier ce bien n’est pas suffisante.

L’article 526 prétend donner une liste de biens mobiliers, immeubles par application à un objet immobilier « l’usufruit des biens immobiliers, les servitudes ou services fonciers, les actions qui tendant à revendiquer un immeuble ». Toutefois la jurisprudence a considéré cette liste comme simplement indicative.

La qualification d’un meuble par anticipation n’existe pas dans le Code civil. Il s’agit création doctrinale. C’est par un acte de volonté qu’est déterminée la qualification de meuble par anticipation à certains biens déterminés. Cette situation entraine dans la pratique que cette qualification ne s’impose qu’entre les parties au contrat et absolument pas aux tiers.

II - Les fonctions de protection du régime juridique applicable aux biens

La dualité de la classification retenue par le Code civil emporte des conséquences importantes en terme juridique. Le régime juridique applicable aux biens mobiliers est conditionné par un entier consensualisme (A), alors que celui applicable aux biens immobiliers assure une protection efficace du possesseur du bien (B).

A) Le consensualisme du régime juridique applicable aux biens mobiliers

La classification entre biens mobiliers et immobiliers emporte des conséquences importantes en matière d’acquisition, de garanties, de saisies, de lésions, de compétences de tribunal.

Concernant les biens mobiliers, selon l’adage, repris par l’article 2279 du code civil, « en matière de meuble, possession vaut titre ».

Ainsi, le législateur a voulu simplifier l’acquisition de la propriété des biens meubles en donnant au possesseur physique du bien, une forte présomption de propriété. Par conséquent, la preuve de la propriété est largement facilitée pour le possesseur d’un bien meuble, à condition que ce possesseur soit de bonne foi.

La compétence juridictionnelle est attribuée, en matière mobilière, au tribunal du lieu de résidence du défendeur à l’action. On retrouve une application à l’international de cette règle dans la convention franco-suisse concernant l’arrêt des fresques catalanes : le tribunal compétent peut ainsi « sauter les frontières » à l’occasion d’un litige concernant un bien meuble acquis sur le territoire national par un étranger si ce dernier est le défendeur à l’action.

A l’inverse, le tribunal compétent en matière immobilière est le tribunal du lieu de situation de l’objet du litige. Ainsi se dessine l’intérêt qu’avaient les propriétaires indivises de l’église de l’arrêt des fresques catalanes à voir qualifier d’immeuble les fresques litigieuses afin de pouvoir conserver, en vertu de la règle d’attribution de compétence transcrite au niveau international par la convention franco-suisse, la compétence des juridictions françaises du lieu de situation de l’église.

B) La fonction de protection du régime juridique applicable aux biens immobiliers

La qualification de bien immeuble emporte des conséquences extrêmement importantes en ce qui concerne l’acquisition de la propriété, définie à l’article 544 du code civil comme étant « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ».

La propriété d’un bien s’acquiert dans la plupart des situations par transmission d’un titre par un précédent propriétaire. Toutefois, elle peut également s’acquérir par des modes qualifiés d’originaires car ne reposant pas sur une transmission, qui sont l’acquisition par occupation, par possession ou par accession.

Dans le cas de l’acquisition de la propriété par titre d’un bien immobilier, la loi a prévu des conditions de forme, dont l’objectif est de protéger les intérêts du nouveau propriétaire face à la revendication d’une tierce personne. Cette formalité est obligatoire pour tous les actes conférant à leur bénéficiaire un droit réel principal et doit être rédigé par un officier public et publié au registre des hypothèques. Ce registre n’est pas soumis à contrôle par le conservateur des hypothèques, ce qui explique que l’inscription n’a aucun effet probatoire, mais aucune inscription ne peut être faite si le titre du dernier disposant n’y a été préalablement publié. En cas de litige entre deux personnes voulant faire valoir leur droit sur le même bien immobilier, il se règle au profit, non pas de celui qui a acheté le bien le premier, mais de celui qui a fait inscrire son bien le premier au service des hypothèques, sauf le cas de mauvaise foi, à charge pour le propriétaire dépossédé de se retourner contre son vendeur.

Une modalité importante de l’acquisition de la propriété est l’acquisition par possession. Cette possession, qui est régie par l’article 2279 du code civil dans le cas d’un bien meuble, obéit au régime de la prescription acquisitive ou usucapion dans le cas d’un bien immobilier.

Ce mécanisme permet au possesseur de faire valoir son droit de propriété sur le bien après l’avoir