Les règles protectrices du preneur dans le bail à usage professionnel

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Il peut arriver que le bailleur décède ou qu’il y ait changement de propriétaire des locaux donnés en bail dans ce cas législateur a prévu des règles spécifiques pour régler le sort du contrat de bail en cours

Le contrat de bail à usage professionnel peut connaitre des changements du au changement ou à la substitution de propriétaire des locaux donnés en bail. Le législateur OHADA a prévu des règles à cet effet quant au sort du bail.

En principe aux termes des articles 110 et 111 de l’Acte Uniforme sur le commerce général le bail ne prend pas fin par la cessation des droits du bailleur sur les locaux donnés à bail. Dans cette hypothèse, le nouveau bailleur est substitué de plein droit dans les obligations de l’ancien bailleur et doit poursuivre l’exécution du bail. De même Le bail ne prend pas fin par le décès de l'une ou l'autre des parties. En cas de décès du preneur, personne physique, le bail se poursuit avec les conjoints, ascendants ou descendants en ligne directe, qui en ont fait la demande au bailleur par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire, dans un délai de trois mois à compter du décès. En cas de pluralité de demandes, le bailleur a la possibilité de saisir la juridiction compétente, qui statuera dans un bref délai, afin de voir désigner le successeur dans le bail. En l'absence de toute demande dans ce délai de trois mois, le bail est résilié de plein droit. La dissolution d’une personne morale preneuse n’entraîne pas non plus, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l’activité du preneur. Le liquidateur sera dans ce cas tenu d’exécuter les obligations du preneur, dans les conditions fixées par les parties. Le bail ne sera résilié de plein droit qu’après une mise en demeure adressée au liquidateur, restée plus de soixante (60) jours sans effet. Aussi aux termes des articles 78 et suivants du Code des Obligations Civiles et Commerciales le bail ne prend pas fin par la vente des locaux donnés en bail. En cas de mutation du droit de propriété sur l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux données à bail, l’acquéreur est de plein droit substitué dans les obligations du bailleur et doit poursuivre l’exécution du bail. En cas de décès du preneur, personne physique, le bail se poursuit avec les conjoints, ascendants ou descendants en ligne directe, qui en ont fait la demande au bailleur par acte extrajudiciaire dans un délai de 3 mois à compter du décès. En cas de pluralité de demandes, le bailleur peut saisir la juridiction compétente, afin de voir désigner le successeur dans le bail. En l’absence de toute demande dans ce délai le bail est résilié de plein droit.

B- la cession du bail

Le preneur peut être amené à céder son contrat de bail à un tiers, par exemple dans le cas d'une cession du fonds de commerce. Il peut également le sous-louer. Contrairement au bail de droit à usage d’habitation, le bail à usage professionnel n'est pas un contrat conclu intuitu personae. Il en découle que le preneur dispose de la possibilité de céder le bail à usage professionnel. La cession de bail est un mécanisme par lequel le locataire se retire du théâtre contractuel. C’est une vente du bail. Le cédant transfère au cessionnaire l’ensemble de ses droits et obligations, droit de jouissance, obligation de payer le loyer et d’exécuter les conditions de la location c’est ainsi que le cessionnaire devient débiteur envers le bailleur des dégradations causées par le cédant. Cette cession doit toutefois être portée à la connaissance du bailleur par signification d'huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d'établir la réception effective par le destinataire, quelle soit faite en totalité des éléments permettant l’activité dans les lieux loués ou avec une partie des éléments permettant l’activité dans les lieux loués, la cession s’impose au bailleur faute quoi la cession sera inopposable au bailleur. La signification ou la notification doit mentionner l’identité complète du cessionnaire, son adresse, et le cas échéant, son numéro d’immatriculation au Registre du Commerce et du Crédit Mobilier. Art 118 AUDCG dans le cas contraire elle est inopposable au bailleur (Art 119). Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de cette signification ou notification pour s'opposer, le cas échéant, à celle-ci et saisir la juridiction compétente statuant à bref délai, en justifiant des motifs sérieux et légitimes de s'opposer à cette cession.

La violation par le preneur des obligations du bail, et notamment le non paiement du

Loyer, constitue un motif sérieux et légitime de s'opposer à la cession.

Pendant toute la durée de la procédure, le cédant reste dans les lieux et demeure tenu aux obligations du bail. Lorsque la cession requiert l’accord du bailleur, celui-ci dispose d’un délai d’un mois à compter de cette signification ou notification pour communiquer au preneur son acceptation ou son refus. Passé ce délai, le silence du bailleur vaut acceptation de la cession de bail (art 120).

En France, l‘ article 1717 du code civil dispose que le preneur a le droit de sous louer et même de céder son bail à un autre si cette faculté ne lui a pas été interdite. Dans le silence du contrat elle est libre elle peut être soumise à condition par une clause du bail, c’est une faculté d’OP. Pour le fonds de commerce c’est d’OP que la cession est libre.

L 145 – 16 du code de commerce : frappe de nullité toutes les conventions qui ont pour objet ou pour effet tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. La faculté de céder est d’OP.

Cependant, D’autres clauses sont licites telles que celles qui restreignent la liberté de céder le bail par exemple en imposant la rédaction d’un acte notarié, celle qui impose que la cession soit faite par acte notarié, celles qui subordonnent la cession à l’agrément du nouveau preneur par le bailleur, celles qui interdisent la cession à titre isolé, celles qui organisent la cession à l‘agrément (le bailleur a un droit de préemption, dans un délai de 2 mois pour le rachat du bail)

C’est une cession de contrat. L’opposabilité aux tiers ne produit d’effet que si la cession a été faite dans les normes. Cela ne produit d’effet que si le bailleur l’a accepté par un acte authentique ou