Le droit de préemption dans le cadre de la loi 38-09

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sous section II : La procédure dé préemption.

• La procédure des offres réelles et de consignation:

L'article 306 du code des droits réels dispose : " Le préempteur est tenu de présenter une demande au président du tribunal de première instance compétente dans laquelle il manifeste sa volonté d'exercer la préemption et demande l'autorisation de faire une offre réelle du prix et des loyaux coûts du contrat. "

Le préempteur doit donc manifester sa volonté soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée. Cette déclaration écrite n'a pas par elle-même, l'effet de réalise la préemption, de transférer la quote-part vendue du droit de propriété ou du droit réel particulier, au préempteur, mais elle constitue un préalable nécessaire pour la validité de l'opération.

Une fois que les parties se sont accordées sur la préemption, l'accord est rédigé dans un acte authentique, qui est présenté à la conservation foncière s'il s'agit d'un immeuble immatriculé, et ainsi le préempteur acquiert la propriété de la portion vendue.

Dans l'hypothèse inverse, lorsque les parties n'aboutissent pas à un accord, soit à la suite du refus de l'acquéreur ou du non accord sur les éléments de la préemption ( par exemple sur l'estimation prix de vente), dans ce cas le préempteur devra recourir à la justice. Les procédures à suivre son celles édictés par les articles 171 et suivants du code de procédure civile.

Le préempteur adresse une requête conformément aux dispositions de l'article 148 CPC au président du tribunal de première instance dans le ressort de l'immeuble en question, cette requête doit contenir toutes les données nécessaires, par la suite le président ordonne au greffier d'informer l'acheteur ( le préempté) de la volonté du préempteur d'exercer son droit de préemption et de lui faire des offres réelles, et cela conformément aux articles 172 et 173 du CPC, l'agent du greffe va ensuite dresser un procès verbal d'offres qui fait mention de la réponse de l'acheteur. En cas d'acceptation des offres par l'acheteur, il reçoit le prix et l'agent rédige un procés qui est un titre exécutoire ayant pour effet le transfert de la propriété au profit du préempteur. En cas de refus de l'achteur, le président du tribunal ordonne au préempteur de consigner la totalité du prix au tribunal. La consignation doit être effectuée dans les mêmes délais que la déclaration à peine de déchéance.

La rédaction des procès-verbaux d'offres réelles et de consignation après l'expiration du délai légal n'entraîne aucune déchéance si le retrayant a valablement exercé son droit. ( arrêt cassation 13 février 1965).

Il peut toutefois être difficile d'exiger le versement immédiat du prix d'amélioration, dont l'amélioration exacte peut nécessiter une procédure d'expertise, ( arrêt de la cour d'appel de Rabat du 2 février 1957).

Après celà, le préempteur peut intenter une action en validité des offres réelles afin d'acquérir officielement la propriété.

Il est à noter que les formalités d'offre réelle ne peuvent être effectuées que par le biais du secrétariat greffe sous peine de nullité.

Le préempteur, pour préserver son droit en attendant le prononcé du jugement de validation des offres, peut demander au conservateur l'inscription d'une prénotation sur le titre foncier de l'immeuble en cause, sur la base d'un copie de la requête introductive de l'action en validation des offres réelles, sinon sur la base d'une ordonnance du président du tribunal de première instance.

• Le jugement de ratification des offres réelles :

Lorsque le jugement définitif déclarant la validité des offres réelles est prononcé, le préempteur acquiert la propriété de la portion en question. Ceci dit, ce jugement constitue une preuve de l'existence du droit propriété du préempteur, il n'est donc pas la cause d'acquisition de la propriété, la cause étant la préemption elle même conformément aux dispositions de l'article 292 de la loi 39-08. De ce fait, le jugement n'est qu'une formalité déclarative d'un droit qui existe déjà depuis que le préempteur ait exercé les procédures de préemption dans les délais légaux et selon les formes exigées par la loi.

Pour les immeubles immatriculés, le conservateur foncier est tenu d'inscrire le jugement sur le titre foncier lorsqu’ il passe en force de chose jugée, et cela conformément à l'article 65 de la loi 14-07 sur l'immatriculation. Une décision de justice a force de chose jugée lorsqu'elle n'est susceptible d'aucune voie de recours ordinaire (appel et opposition ) , ou qui ne l'est plus parce que les recours ont été épuisés ou bien parce que les délais pour les exercer sont expirés.

Lorsque le jugement ratifiant les offres réelles fait l'objet d'un pourvoi en cassation aprés avoir acquis la force de chose jugée, l'exécution dans ce cas n'est pas suspendu car le pourvoi en cassation n'est pas suspensif d'exécution à l'exception des cas prévus à titre limitatif par l'article 361 CPC et parmi lesquels ne figure pas le jugement qui déclare la validité des offres réelles.

• L'exigence de faire opposition à l'encontre de la réquisition d'immatriculation si l'immeuble objet de la préemption est en cours d'immatriculation :

Parmi les innovations les plus imprtantes apportés par la loi 39-08, est l'exigence pour le copropriétaire désireux d'exercer la préemption, de s'opposer à la réquisition d'immatriculation s'il s'agit d'un immeuble en cours d'immatriculation, ainsi la demande de préemption n'aura aucun effet si le préempteur ne procéde pas à l'inscription de son opposition à la conservation, et celà contrairement aux positions jurisprudentielles qui existaient avant l'adoption du nouveau code des droits réels ( voir l'arrêt numéro 4710 en date du 1/11/2011).

Cette nouvelle disposition a pour but de protéger les droits du préempteur du droit de purge si jamais la procédure d’immatriculation aboutit à la constitution d'un titre foncier.