Les contrats emportant transfert de la propriété de la chose

...

de la vente, mais c’est un droit autonome qui s’appliquerait entre les parties qui l’ont choisi.


* International : La convention sur la vente internationale de marchandises (convention de viennes) du 11 avril 1980. Ce texte régit de plein droit certains aspect de vente internationale de marchandises. Cela ne veut pas dire que c’est un texte d’ordre public, mais il s’applique de plein droit sauf si les parties ont pris la peine d’y déroger. Cela s’applique qu’aux professionnels. S’ils ne prennent pas la peine de l’exclure, elle s’appliquera de plein droit, sur les questions que la convention traite, mais pour ce que la convention ne traite pas alors on reviendra au droit international privé.


Les principes UNIDROIT, c’est une ONG, un institut qui propose un corps de règle général uniforme auquel les parties qui le souhaitent peuvent y soumettre leurs contrats, et c’est aussi entre professionnels.

Concurrence d’autres codes qui contiennent des statuts particuliers : Code de la Consommation, CdCommerce, Code de la propriété intellectuelle, code de la construction ou le code rural.

Section 1 : La formation du contrat de vente.

L’acte de vente se forme dans la majorité des cas de manière immédiate, à la suite de la rencontre entre l’offre et l’acceptation (= alors acte de vente). Le principe de la formation du contrat en droit commun est le consensualisme. La formation du contrat de vente est parfois retardée, non immédiate, par des mécanismes (§1).

§ 1 : La formation « progressive » de la vente (pas immédiate).

Le contrat de vente se forme de manière instantanée. Art. 1583 CC : « La vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise dès qu’on est convenu de la chose du prix, quoi que la chose n’ait été livrée et le prix payé » = Donc formé dès qu’accord sur la chose et le prix.

Parfois, on forme de manière progressive parce que le contrat est une opération complexe ou parce que le bien a une valeur très importante donc on a besoin de plus d’éléments pour être sûr qu’on l’achète. C’est souvent aussi un besoin de réflexion supplémentaire quand il y a une partie qu’on considère faible : Alors mécanismes rendant progressive la formation de la vente. Pour l’une ou l’autre de ces raisons, on considère que d’appliquer au pied de la lettre l’article est précipité. Donc il faut voir comment les parties peuvent aller vers un engagement qui n’est pas immédiat.

A) Le contrat préparatoire qui précède la vente.

Ce sont les promesses de vente (PUV), pactes de préférence, promesse unilatérale et synallagmatique de vente et les conventions cadre.

2 sur 29

Parfois, les parties sont dans des cas complexes ou dans l’impossibilité de souscrire directement la vente définitive car plusieurs éléments essentiels font défaut. Dans ces cas-là, par exemple dans l’achat d’un appartement, on peut avoir besoin d’un contrat préparatoire car cela permet de fixer les éléments préparatoires du contrat, et cela laisse du temps à l’acheteur pour trouver du financement à son achat ou au vendeur pour se procurer les diagnostics que la loi exige lors de la vente d’un bien.

1) Le pacte de préférence.

C’est un contrat = Ce n’est pas une offre. C’est la rencontre de volonté entre les deux parties, la rencontre de l’offre et de l’acceptation. Les deux parties s’engagent. Mais seul le promettant est engagé, pour le cas où il déciderait de vendre, à en faire en priorité une proposition au bénéficiaire, avant de s’adresser ailleurs. Le pacte n’est pas contraignant pour le promettant tant qu’il ne décide pas de vendre. Mais quand il décidera de vendre, il devra proposer prioritairement au bénéficiaire.

L’intérêt :

Pour le bénéficiaire, c’est un moyen de s’assurer qu’il pourra acquérir un bien sur lequel il est intéressé s’il est à vendre. Cela permet aussi d’éviter qu’il passe dans les mains d’un tiers.


Exemple : Hermès et Dior sont concurrents, et si Hermès veut éviter que cela tombe dans les mains d’un autre, il peut faire un pacte de préférence.

Pour le promettant, cela lui permet d’être sûr d’avoir un acheteur, et l’autre intérêt est que le pacte de préférence est souvent en lien avec un autre contrat principal, c’est rarement un contrat autonome.


Exemple : A est propriétaire d’un terrain enclavé, il veut le vendre. L’offre de vente à elle-seule n’est pas intéressante. Pour rendre sa proposition intéressante, il peut le lier avec un terrain avec du potentiel. Par cette combinaison, il va rendre son offre de vente du terrain enclavé plus intéressante.

⁃

⁃

Le régime = Le pacte de préférence ne fait l’objet d’aucun texte. Donc, le droit applicable est le droit commun des contrats (Titre III). Quant aux conditions de validité, le pacte doit respecter les dispositions de l’article 1108 CC. Il faut préciser 3 condition :

⁃

⁃ ⁃

La chose objet du pacte doit être déterminée (on ne doit pas dire que c’est sur un des 5 appartements) = Il faut déterminer le bien. Mais la prédétermination du prix n’est pas une condition du pacte (Civ. 3ème 15 janvier 2003).

Le bénéficiaire du pacte de préférence pourra se prévaloir du pacte de préférence s’il est prêt à payer le prix que les autres personnes intéressées. Un pacte de préférence ne peut pas être perpétuel, mais il n’y a pas de délai à stipuler.

Quand évalue-t-on la capacité du promettant à vendre ? Au moment de la conclusion du pacte ou au moment de la proposition du bien à celui à qui on s’est engagé à proposer en priorité ? On l’évalue au moment où il y a vraiment une conclusion d’une vente car c’est à ce moment-là que le promettant va disposer de son bien. Avant, il ne s’engage pas à vendre.

Il doit donc donner la priorité au bénéficiaire. Mais si le promettant décide de ne pas vendre, il ne viole pas le pacte de préférence. Mais peut-il vendre la nue-propriété du bien ? Vendre l’usufruit ? Louer la chose ? Souscrire un bail rural ? Donner la chose ? On ne peut pas la