Execution forcee

...

d’une P.U.V pourra se prévaloir de l’exécution forcée en nature de l’obligation contractée avant la levée d’option sous certaines limites...

Quoiqu’il en soit, ces nouvelles mesures visent à protéger le bénéficiaire en cas d’inexécution d’un engagement précontractuel (PUV) indépendamment du délai de levée d’option.

Le projet d’ordonnance modifie clairement la portée juridique de l’engagement du cocontractant, se traduisant notamment par une obligation de donner et non plus de faire.

L’on pourrait considérer que ce projet d’ordonnance entrave la liberté de contracter du promettant mais qu’en est-il de la mise en œuvre de telles mesures ?

II. Une réforme incomplète : des mesures imprécises à anticiper

A. Des articles projetés sujets à interprétation

Dans le projet d’ordonnance, le législateur prévoit à l’article 1221 projeté que « le créancier d’une obligation peu, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou si son coût est manifestement déraisonnable »

Il conviendra de noter que le bénéficiaire, avant toute action devra préalablement mettre en demeure par courrier (il est préférable que ce courrier soit envoyé en recommandé avec accusé de réception pour justifier de son action) avant d’entamer toute saisine de la juridiction compétente pour faire valoir ses droits.

Le législateur prévoit toutefois une limite à l’application de l’exécution forcée en nature « si son coût est manifestement déraisonnable ». Il est aujourd’hui impossible de savoir sur quels critères se baseront les juges pour définir la notion de coût déraisonnable. Des précisions devront être apportées en jurisprudence une fois ces mesures applicables.

En outre, à l’article 1222 projeté, il est notamment prévu que le créancier puisse faire exécuter lui-même l’obligation et qu’il pourra demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin, toujours dans la limite d’un coût raisonnable et après mise en demeure.

Là encore, se pose le problème de l’appréciation des juges du coût raisonnable d’une telle entreprise.

B. Des clauses contractuelles précises nécessaires

En droit Français, l’échange de consentements suffit à la formation d’un contrat. Toutefois et de manière à veiller à la protection des parties et notamment à prouver l’existence d’un tel engagement, il est fortement conseillé de prévoir différentes clauses.

Il est à noter que l’application future de nouvelles règles au regard du projet d’ordonnance susmentionné, au regard des insécurités soulevées, ne dispensent pas les parties d’avoirs recours à la rédaction d’un contrat comportant les clauses suivantes.

1. Prévoir le versement par le bénéficiaire d’une indemnité d’immobilisation au promettant

L’indemnité d’immobilisation est un somme d’argent payée par le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, en contrepartie du service que lui rend le promettant en s’interdisant de vendre le bien à un tiers pendant le délai d’option. L’indemnité, représentant en général 5 à 10 % du prix du bien, reste acquise au promettant en cas de non conclusion de la vente.

L’indemnité d’immobilisation peut être versée par le bénéficiaire dès la conclusion du contrat de promesse, bien que l’on n’ait aucune certitude sur le fait que la vente soit conclue ou non. Si le bénéficiaire lève l’option, l’indemnité s’impute sur le prix de vente. Mais si le bénéficiaire ne lève pas l’option, l’indemnité reste acquise au promettant. L’on peut aussi prévoir que l’indemnité ne sera payée que si le bénéficiaire renonce à son option ou laisse expirer le délai sans lever l’option, selon la volonté des parties, en vertu du principe de la liberté contractuelle.

En cas de renonciation du bénéficiaire à la levée d’option, il appartient aux parties de prévoir une révision en fonction du délai réel d’immobilisation.

2. Prévoir une clause pénale

La clause pénale renvoie à la fixation conventionnelle et forfaitaire de dommages et intérêts, qui seront dus par le débiteur qui n’a pas ou qui a mal exécuté son obligation contractuelle. Le paiement de la clause a pour but d’inciter les parties à respecter leurs obligations. La clause pénale est alors une sanction, alors que l’indemnité d’immobilisation est une contrepartie de l’immobilisation du bien. Dès lors, sur le plan théorique, il n’y a aucune raison de les confondre, cependant, la particularité de la clause pénale est qu’elle peut être révisée par le juge si elle est manifestement excessive ou dérisoire en vertu de l’article 1152.

En outre, elle ne prive pas son bénéficiaire de demander la réalisation forcée de la vente et pourra s’ajouter au prix convenu en cas de réalisation judiciaire de la vente.

Ce versement est donc plus favorable au promettant car il permet d’obtenir l’exécution forcée de la vente s’il le souhaite ou au contraire, son anéantissement en contrepartie de l’attribution de l’indemnité à son profit