Vente et publicité immobilière

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3) Les différents modes opératoires

A) De manière individuel

Il existe deux types de démarche :

On qualifie d’offensive, la démarche qui sera complète c’est-à-dire qui comportera une grande décision sur le prix, mais aussi sur les accessoires afin d’obtenir une satisfaction immédiate des vendeurs. Cette méthode peut se relever cependant dangereuse.

On parle de démarche défensive, quand l’acquéreur tente au cours de la négociation de repousser la naissance du contrat en apportant des éléments nouveaux de telle sorte qu’aucun accord immédiat ne peut en découler.

En règle générale l’issue de la négociation ne peut être trouvée qu’après concession de part et d’autres, formulée par écrit donnant naissance à un avant contrat.

On peut parler de lettre d’intention qui marquera une étape dans la négociation visant à manifester son intérêt par écrit pour une opération afin de crédibiliser sa situation par rapport à un simple échange verbal.

B) De manière plus conventionnel ou encadré

Dans le cas d’un contrat de négociation, l’objectif sera de fixer des règles pour encadrer des négociations qui s’annoncent longue ou complexe, ou dont les intérêts sont d’une grande importance. L’objectif est que son déroulement soit le plus formel et satisfaisant pour les partis, la notion de contrat peut paraitre contraignante, remettant même en question le principe de la liberté de négociation, mais apporte une certaine sérénité. On parle alors de sérénité encadré. Il peut s’agir, à travers le contrat de négociation, de baliser la périphérie de celle-ci par de multiples accessoires, obligeant certaine norme de comportement. L’obligation souscrite n’est pas de contracter mais de négocier en adoptant des attitudes propres à favoriser l’émergence d’un accord.

Peuvent être insérer des clauses de confidentialité afin de ne pas nuire à l’un des partenaires. Par cette clause, les parties s’interdisent de révéler à des tiers concurrents l’existence même, la teneur ou l’avancement de la négociation en cours ou à venir. Peuvent aussi être insérer des clauses de sincérités ou d’exclusivités.

La clause d’exclusivité a pour but d’éviter que des négociations parallèles et concurrentes se déroulent. Elle est souvent justifiée lorsque la négociation implique, à la charge d’une des parties, l’engagement de dépenses importantes permettant ainsi de limiter le risque d’échec. Cette clause d’exclusivité peut cependant avoir un caractère onéreux, la somme d’argent engagé par le bénéficiaire de la clause est alors la contrepartie de l’engagement souscrit par le propriétaire. On peut aussi y insérer des clauses de modalités comme par exemple, la forme sous laquelle l’offre devra être soumise. Enfin peuvent être inséré des clauses pénales, elles interviennent en garantie de l’exécution d’obligation sanctionnant ainsi le non-respect d’une obligation contractuelle par le versement de dommage et intérêts. Attention si le montant est excessif le juge peut la réviser à la baisse.

II) L’offre de contrat

L’offre est une manifestation unilatéral de volonté par laquelle une personne, l’offrant fait connaitre au destinateur de l’offre sa volonté de contacté à des conditions déterminé. En matière immobilière, on parle d’offre de vente ou d’achat. L’émission d’une offre suivis de l’acceptation représente le consentement nécessaire à la formation du contrat.

A) Les éléments caractéristiques de l’offre.

1) Le contenu de l’offre doit être précis

Il doit donc contenir 2 éléments principaux indispensable : la chose et le prix, mais complément doivent intervenir dans certains cas comme par exemple en cas de vente d’un appartement dans une copropriété, doit impérativement figurer la superficie, c’est la loi Carrez du 18 décembre 1996 et que doivent aussi figuré des éléments comme si le prix sera payé ou non à l’aide d’un prêt. Cette obligation est rendu obligatoire par le code de la consommation ainsi que la mise en place dans l’acte de vente d’une condition suspensive lié au financement. Il faut aussi envisager les outils nécessaires à la rédaction de l’avant contrat.

- Date réalisation vente, entrée en jouissance, les conditions suspensives.

2) L’offre qui doit être ferme

En plus de la notion de fermeté d’offre on va voir le point ayant trait au formalisme de l’offre. Il faut déterminer un destinataire, qui permet de distingué 2 offres : à une personne indéterminé (offre publique), ou une personne défini. Une offre publique en immobilier va exprimer la volonté d’un propriétaire de sollicité d’éventuel acquéreur par un procédé publicitaire (annonce). A l’inverse le possible candidat acquéreur adressera en réponse à l’offre publique, une offre personnelle à une personne déterminé. Encadré l’offre dans le temps : l’offre valable dans un temps déterminé, une acceptation dans le délai imparti permettra l’éventuel formation du contrat. Une fois le temps dépassé, le contrat sera caduc.

3) L’émission de l’offre et son expression

Emettre une offre caractérise la volonté de l’auteur de s’engagé dans un avant contrat précipité. L’offre et son acceptation empruntera le plus souvent la forme écrite comme le sous seing privée (complet et mis en forme par l’agent immobilier). Le formalisme informatise du droit immobilier oblige à cette multitude d’information (d’où la nécessité de recourir à un professionnel qui manie ces obligation avec prudence et méthode). La vente est plus complexe qu’avant, sa conclusion satisfaisante impose que soit intégré dans le champ contractuel, de nombreux éléments comme les multiples informations à communiquer à l’acquéreur. Le financement et les exigences légales attache au recourt au crédit immobilier, la gestion du transfert de propriété et le délai de la vente par acte authentique en matière de publicité, il faut manier l’offre avec précaution, le fait d’indiquer dans une publicité émanant d’un professionnel la mention « document non contractuel » peut être contesté. Il faut faire attention à ne pas mettre l’offre trop alléchante en se mettant