Commentaire d'arrêt : le contrat de prêt. Civ. 3ème, 14 janvier 2004 .

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En ce qui différencie le contrat de prêt à usage et le bail est que celui-ci est un contrat onéreux et à contrario le premier est un contrat à titre gratuit. L’article 1709 du code civil dispose ainsi que « Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. ». A contrario l’article 1876 du code civil dispose ainsi que « Ce prêt est essentiellement gratuit. ».

La jurisprudence précise que « L'existence d'un bail, quelle qu'en soit la durée, implique la stipulation d'un prix sérieux. » (Arrêt Civ. 3e, 20 déc. 1971). De même qu’il y a « Maintien de la qualification de commodat lorsque l'emprunteur assume la charge d'impôts incombant normalement au prêteur » (Arrêt Com. 12 mai 1959).

En se basant sur ces principes la demanderesse estime que les charges que l’emprunteur devait supporter étaient inférieures à la valeur de la mise à disposition et ne constituaient donc pas un prix sérieux de sorte que le bail n’était pas caractérisé.

Mais la Cour en a déduit le caractère onéreux constituant un bail et non un prêt à usage au regard non pas du caractère sérieux ou non du prix. Elle s’est basé sur l’existence même d’un loyer qui compte tenue de l’objet du contrat qu’était un bien agricole faisait prévaloir la contrepartie onéreuse et donc constituait un bail rural.

II] Les limites de la notion de gratuité du prêt à usage et ses conséquences.

Si la notion de gratuité du prêt à usage admet que certaines charges puissent demeurées à la charges de l’emprunteur sans requalifié le contrat en contrat de bail, elle reste incompatible avec le caractère onéreux du bail rural (A’). De plus cette notion de gratuité à toute son importance dans le sens où la requalification en contrat de bail est lourde de conséquence (B’).

A’) La gratuité du prêt à usage incompatible avec le caractère onéreux du bail rural

L’EARL a demandé la requalification du contrat de prêt en contrat de bail. Elle estime que la convention conclue avec la société Bouygues portant sur l’ensemble d’un domaine agricole revêt le caractère de contrat de bail rural. C’est pour cette qualification que les juges vont opter.

Un bail rural est un contrat par lequel un propriétaire agricole met à disposition d'un exploitant agricole des terres ou des bâtiments agricoles, en vue de les exploiter, en contrepartie d'un loyer ou d'un partage de récolte.

En effet l’article L411-1 du code rural dispose que « « toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre », c'est-à-dire constitue un bail rural.

La jurisprudence précise que pour conférer au contrat son caractère onéreux, la contrepartie financière de la location doit être obligatoire (Civ. 3ème, 22 novembre 1995). Elle estime que les juges sont mal fondés lorsqu’ils retiennent l’existence d’un bail rural en l’absence d’aucune contrepartie onéreuse (Civ. 3ème, 17 mai 2011).

Les juges du fond ont en l’espèce caractérisée de contrepartie onéreuse la charge pour l’EARL « toutes les charges afférentes à l’exploitation du bien notamment la taxe foncière ».

La Cour de cassation précise ainsi que le caractère onéreux d'une mise à disposition d'un immeuble à usage agricole est souverainement apprécié par les juges du fond. La Cour de Cassation se positionne dans le même sens de la Cour d’appel et considère donc qu’en l’espèce le contrat de prêt devait être requalifié en contrat de bail rural. Elle rejette la qualification de contrat de prêt.

En conclusion une mise à disposition gratuite n'est pas un bail rural mais dès lors qu'un loyer est payé le caractère onéreux apparaît. Le caractère onéreux apparaît également lorsque le preneur paye les taxes foncières et supporte les charges revenant normalement au bailleur. C’est en ce sens que déjà la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation avait décidé dans un arrêt du 30 mai 1996.

B’) Une qualification lourde de conséquences

Au niveau de la fin du contrat le prêt à usage et la bail non pas les mêmes conséquences qui sont d’avantage protecteur pour le preneur lorsqu’il s’agit d’un contrat de bail.

En effet le contrat de prêt à usage est un contrat gratuit, qui porte sur une chose devant être restituée. La restitution est la finalité du contrat L’article 1888 du code civil dispose ainsi que : « l'emprunteur doit rendre la chose après qu'elle ait servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée ».

Les juges ont considéré que « si aucune durée n'a été convenue par les parties, il appartient au juge d'assigner à ce prêt un terme raisonnable car l'obligation pour le preneur de rendre la chose après s'en être servi est de l'essence du commodat » (Civ 1ère, 29 mai 2001). De même la jurisprudence considère que « lorsque aucun terme n'a été convenu pour le prêt d'une chose d'un usage permanent, sans qu'aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d'y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable » (Civ 1ère, 3 février 2004).

Alors que pour mettre fin au contrat de bail le bailleur doit respecter certaines condition notamment un délai de congé qui doit être donné 18 mois avant l’échéance du contrat à peine de nullité du congé. Ce qui aura pour conséquence le renouvellement du bail.

En l’espèce l’expulsion du preneur constitue une rupture sans motif réel et sérieux qui peut donner lieu à des poursuites contre le bailleur notamment en termes d’indemnisation.