Commentaire d'arrêt de la 3ème chambre civile du 29 juin 2010

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le promettant doit adresser

prioritairement l’offre au bénéficiaire.

Une question se pose concernant les recours dont disposent le bénéficiaire en cas de violation

du pacte de préférence notamment lorsque le promettant vend son bien à un tiers sans lui faire

auparavant une proposition.

La solution est différente selon que le tiers est de bonne ou mauvaise foi. Si le tiers est de

bonne foi, la vente conclue au mépris du pacte de préférence n’entraînera pas la nullité de la

vente, le bénéficiaire disposera seulement d’une action en responsabilité contractuelle contre

le promettant sur le fondement de l’article 1142 du Code civil.

En effet, l’obligation du promettant dans le pacte de préférence est une obligation de faire :

accorder la priorité au bénéficiaire. Ainsi, s’il ne propose pas le bien au bénéficiaire, le

promettant devra verser au bénéficiaire des dommages et intérêts. En revanche si le tiers est

de mauvaise foi, la vente conclue en fraude des droits du bénéficiaire peut être annulée.

En l’espèce, dans le bail d’un local commercial, les bailleurs avaient inséré à leur profit un

pacte de préférence en cas de cession du fonds de commerce par les locataires.

Ainsi, ces derniers s’étaient engagés à donner la priorité aux consorts X s’ils décidaient de

vendre leur fonds de commerce, c’est-à-dire qu’ils devaient proposer aux consorts X

d’acheter ce fonds avant de diffuser leur proposition de vente.

2 - La preuve de la connaissance

Cet arrêt ne varie pas par rapport à la jurisprudence passée, notamment dans un arrêt rendu en

Chambre mixte de la Cour de cassation le 26 mai 2006. Ainsi, il subordonne l’annulation à la

condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu’il a contracté, à la fois de l’existence du

pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. En effet, le tiers ne

pourra être condamné que s’il a fait preuve de mauvaise foi, en violation de l’article 1134 du

Code civil

Le recours à la publicité foncière ne facilite aucunement la preuve de la connaissance par le

tiers-acquéreur de l’existence du pacte de préférence. En effet, sa publication est facultative et

n’a qu’une vocation informative : elle n’atteste pas, par elle-même de la connaissance de

l’existence de l’acte par l’acquéreur.

En l’espèce, la connaissance de l’existence du pacte de préférence par le tiers-acquéreur n’est

remise en cause par aucune des parties. En effet, comme le reprend la Cour d’appel, M. Z.

avait eu connaissance du bail dans lequel était stipulé le pacte de préférence.

Que l’on exige de l’acquéreur la connaissance du droit de préférence est un minimum,

l’acquéreur ne pouvant être sanctionné sur la base d’un contrat dont il ignore l’existence. En

revanche, exiger de l’acquéreur la connaissance de l’intention du bénéficiaire entraîne une

difficulté supplémentaire pour le demandeur à la substitution, surtout en ce qui concerne la

preuve de cette connaissance.

B) L’ignorance de l’intention des bénéficiaires par le tiers-acquéreur

S’il existe une présomption d’ignorance en faveur du tiers-acquéreur quant à l’intention du

bénéficiaire (1), c’est à ce dernier de prouver que le tiers connaissait sa volonté de contracter

avec le débiteur de la préférence (2).

1 - La présomption d’ignorance en faveur du tiers-acquéreur

La connaissance de l’existence du pacte de préférence ne suffit pas pour obtenir la

substitution et le pourvoi est rejeté car il n’était pas démontré que le tiers savait que le

bénéficiaire avait l’intention de se prévaloir de son droit de préférence.

En effet, depuis longtemps, il faut que le tiers acquéreur ait su que son bénéficiaire avait

l’intention de se prévaloir du pacte, ainsi que l’indique un arrêt de la 1ère Chambre civile de la

Cour de cassation en date du 20 février 1962. Tel est le cas lorsque le bénéficiaire du pacte

notifie au candidat acquéreur l’existence du pacte et son intention de s’en prévaloir (Cass.

com. 7 janv. 2004). Certains auteurs critiquent l’exigence de cette deuxième condition qui, à

bien des égards, est une condition presque impossible, en ce sens qu’elle ne sera quasiment

jamais existante. Dès lors, la mauvaise foi, c’est-à-dire la connaissance par le tiers de

l’existence du pacte, devrait suffire.

D’autant plus, que le tiers-acquéreur bénéficie d’une présomption d’ignorance de l’intention

du bénéficiaire du pacte de préférence. Il n’a pas à prouver cette ignorance. C’est à ce dernier

de prouver que l’acquéreur avait connaissance de sa volonté de contracter.

Aussi, cette deuxième condition exigée par la Cour de cassation semble porter atteinte à

l’efficacité