Commentaire d'arrêt Assemblée plénière 27 octobre 2006

...

faites par l’acheteur , et si celles ci sont suffisantes au regard de la garantie des vices cachés.

Comme on a pu le voir, la garantie des vices cachés ne s’appliquent pas quand le vice est suffisamment apparent, il est donc nécessaire d’avoir un vice caché.

B/ L’importante nécessité d’un vice caché comme fondement de la garantie légale

En effet, pour appliquer la garantie des vices cachés il faut nécessairement la présence d’un vice caché et non apparent comme on l’a vu précédemment.

Le vice caché se définit comme un défaut non apparent que l’acquéreur ou le locataire ne peut à lui seul, déceler dans la chose vendue ou louée, lors de la conclusion du contrat et qui, sous certaines conditions oblige le bailleur ou le vendeur à garantie.

L’acquéreur voudra prouver part tous moyens la présence de vices cachés quand le vendeur voudra qualifier ces vices de vices apparents, pour que l’acquéreur ne puisse pas bénéficier de la garantie des vices cachés. C’est ce que l’on voit en l’espèce dans l’arrêt du 27 octobre 2006 de la Cour de Cassation.

En effet, la Cour de cassation à pour mission essentielle de déceler les vices cachés. La Cour d’Appel de Dijon avait caractérisé que les vices étaient apparents en l’espèce en évoquant que l’accès aux combles si il était difficile n’était pas impossible. Cependant, il est difficile de dire que d’escalader un toit et de vérifier toutes les charpentes sont des exercices simples pour un profane et que les vices incombants à ces derniers doivent être qualifié de vices apparents. C’est donc pour cela que la Cour de cassation à cassé l’arrêt de la Cour d’Appel et à qualifié ces vices de cachés.

Les juges de la Cour de cassation ont donc considérés que les insectes infectants la charpente et que les tuiles gélives n’étaient pas apparents, ils devaient donc nécessairement être qualifiés de vices cachés. En effet, l’acquéreur, comme ont l’a vu précédemment, n’est tenu qu’à l’examination partielle et simple de la chose vendue. Il n’a donc pas à monter sur le toit, par exemple, pour examiner chaque pans.

On peut voir que l’acquéreur profane aura plus de facilité à se voir octroyer la garantie des vices cachés qu’un autre. Les juges retiennent plus facilement cette garantie a leurs égard en évoquant le fait qu’ils doivent faire un examen très simple de la chose vendue et non une expertise poussée.

On voit que la Cour d’Appel, dans le cas d’espèce, reprochait aux acquéreurs de ne pas avoir étaient assez attentif. Mais même si c’est le cas, la Cour de Cassation retient pratiquement tout le temps la garantie des vices cachés car l’acquéreur est profane.

On voit bien que la garantie des vices cachés est une garantie assez étendue, tant que l’on démontre la présence d’un vice caché. Il est nécessaire de s’attarder au fait de la réitération de l’exclusion d’une condition supplémentaire par la Cour de cassation.

II/ L’exclusion de l’ajout d’une condition supplémentaire à la garantie contre les vices

cachés

L’arrêt d’espèce vient confirmer et rejette l’ajout de la contribution d’un expert comme condition supplémentaire de la garantie contre les vices cachés(A). En outre, il est intéressant d’analyser que la solution donnée par l’Assemblée plénière de la Cour de Cassation est protectrice en tous points de l’acheteur profane(B).

A/ La confirmation du rejet de la contribution d’un expert: l’homme de l’art.

En effet, la Cour de cassation vient rappeler les conditions de l’article 1641 du Code civil grâce à son visa. Cet article dispose de « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Cet articles exposent donc plusieurs conditions inhérentes à la garantie des vices cachés. En effet, premièrement, cet article rappel la nécessaire présence d’un défaut inhérent à la chose vendue. De plus le défaut doit présenter une certaine gravité, qui rend la chose impropre à l‘usage ou à sa destination. De plus, le défaut doit être caché, donc indécelable par l’acquéreur si ce dernier fait une expertise simple de la chose. Enfin, le défaut doit être antérieur au transfert des risques, donc antérieur à l’acquisition de la chose par l’acquéreur.

En l’espèce, la présence d’insecte et de tuiles gélives sont inhérents à la maison. Cette présence de vices rend la maison impropre à l’habitation et de plus ôtent la fonction anti-gel de la maison. La présence de ces vices n’avaient pas étaient constatées lors de la visite de l’immeuble, il fallait pour cela faire une expertise approfondie. Enfin, l’expertise qui a été faite à démontrer la présence de ces vices avant la vente de la maison.

Les conditions pour la garantie des vices cachés sont établies, il faut maintenant montrer le rejet de la contribution d’un expert.

Cet arrêt n’est en effet pas nouveau en la matière. La Cour de cassation a déjà eu à se prononcer sur un cas similaire en sa 3ème chambre civile le 3 mai 1989. Cet arrêt explique, comme l’arrêt d’espèce, qu’il n’est pas possible de contraindre l’acheteur à faire contribuer un expert, homme de l’art et qu’il faut donc rejeter tout arrêt dans ce sens.

En effet, la Cour de Cassation évoque le fait que la Cour d’Appel en voulant faire contribuer un expert, ajoutait une condition à l’article 1642 du Code civil et que celle-ci n’en avait pas le pouvoir.

L’article 1642 du Code Civil n’évoque en aucuns cas la présence obligatoire d’un homme de l’art si l’acquéreur ne le souhaite pas.

On ne peut donc pas rejeter la demande d’un acquéreur en garantie des vices cachés, car ce dernier n’aurait pas consulté un expert. La Cour d’Appel ne peut pas définir un vice d’apparent quand il est apparent que pour un expert.

Ici ce qui est mis en avant est la mauvaise foi de la vendeuse qui voulait qualifier ces vices d’apparents en montrant l’imprudence des acheteurs alors que ce n’était pas le cas. La seule imprudence des acheteurs , en effet, peut se voir exclure la garantie des vices cachés comme dans un arrêt de cassation de 2003.

Donc,