Arret 26 septembre 2012

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promettant. Il s’agit d’une somme d’argent que payera l’acquéreur lors de la promesse unilatérale de vente. En général cela représente 10% du prix de vente, mais le montant peut être fixé par les parties ce qui est le cas en l’espèce. Les deux sociétés en concluant la promesse unilatérale de vente ont convenu le versement d’une somme, le prix ayant été fixé librement par les parties.

Le principe est que si l’acquéreur "lève l’option", la promesse se transforme en vente et l’indemnité d’immobilisation qu’a versée le bénéficiaire sera déduite du prix de vente. Finalement, cette indemnité est effacée et aura été simplement une caution pendant le délai d’option. En revanche, si l’acquéreur décide finalement de ne pas acquérir le bien, l’indemnité sera versée au vendeur pour dédommagement.

En l’espèce, le bénéficiaire n’a pas signé l’acte authentique pendant le délai de promesse. En principe, l’indemnité qu’il a payée devrait être versée au vendeur. En revanche, la cour de cassation, à cause de la somme très importante de l’indemnité d’immobilisation a été plus sévère avec la société venderesse puisqu’elle estime que la société bénéficiaire n’a pas eu vraiment de liberté pour se rétracter ou pour contracter.

II) La transformation de la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique

A) L’indemnité d’immobilisation particulièrement lourde

La cour de cassation, dans cet arrêt, apporte une analyse très précise. En effet, elle se range du côté de la cour d’appel en affirmant que le bénéficiaire était dans ses droits de ne pas lever l’option et de ne pas acquérir le bien. Effectivement, cette situation qui est tout à fait légale, devrait entrainer le versement de l’indemnité d’immobilisation à la société venderesse.

En revanche, la cour de cassation va plus loin et affirme que la cour d’appel n’a pas considéré la somme très importante d’indemnité d’immobilisation par rapport au prix de vente du bien. Cette somme, selon la cour de cassation, aurait totalement « enchainée » la partie bénéficiaire, la privant de liberté sur son choix d’acquérir. Il ne s’agit plus en effet d’un contrat unilatéral où seul le promettant est lié par une obligation de ne pas rétracter son offre, mais plutôt d’un contrat synallagmatique où les deux parties sont liées l’une par l’autre par une obligation. Cette indemnisation entraine en quelque sorte l’obligation à l’acquéreur d’acheter le bien vu sa somme très conséquente. C’est ainsi que la cour de cassation requalifie la promesse unilatérale de vente en contrat synallagmatique.

B) Une décision relativement dure de la cour de cassation

Cette décision de la cour de cassation semble assez originale, et semble peu positive pour le vendeur. En effet, la haute juridiction ne s’est pas bornée à appliquer la règle du versement de l’indemnité d’immobilisation au vendeur en cas de non lever d’option mais s’est attardée sur les faits. En appréciant la somme, elle s’est mise à la place de l’acquéreur et a estimé qu’il se trouvait dans une position de faiblesse face au promettant puisqu’il se sentait obligé d’acquérir. Si cette solution semble favorable à l’acquéreur, elle parait assez dure pour le vendeur qui, en fixant un prix d’indemnité, avait convenu avec l’autre partie. C’est donc une solution assez radicale et peut-être un peu trop sévère puisque le vendeur n’aurait pas pu prévoir qu’en fixant un prix d’indemnité, celle-ci ne lui serait pas versée en cas de rétractation