Commentaire arret chambre mixte 26 mai 2006

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- Une validation subordonnée à une double exigence probatoire

L’obtention de l’exécution forcée du contrat en cas de violation du pacte de préférence par le promettant n’est toutefois pas absolue et ne s’applique nécessairement pas à tous les cas. Effectivement, la Cour précise que cette sanction n’est pas possible qu’ « à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu’il a contracté, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. » Cet arrêt introduit alors l’idée d’un tiers de mauvaise fois. De fait, si le tiers ignorait l’existence du pacte de préemption, la solution serait injuste à son égard. Il incombe donc au bénéficiaire du pacte de démontrer que le tiers non seulement avait connaissance du pacte mais aussi de l’intention du bénéficiaire d’accepter l’offre éventuellement proposée. La Cour n’a ajouté aucune autre condition, ne limitant notamment pas le champ d’application de cette exception. A défaut de précision, ce revirement jurisprudentiel peut donc facilement dépasser le domaine immobilier.

II – La nouvelle sanction entre l’inapplicabilité pratique et la viabilité concrète

La subordination de la nouvelle sanction jurisprudentielle à cette double exigence probatoire constitue un encadrement excessif qui menace la possibilité de l’atteindre en pratique (A), mais qui toutefois entrevoit une croissance éventuelle de la force obligatoire du contrat (B).

- Un encadrement excessif de la substitution menaçant la possibilité de l’atteindre en pratique

Les conditions requises par la Cour afin d’appliquer la substitution du bénéficiaire lésé au tiers acquéreur s’avèrent pourtant insurmontables. La difficulté ne réside forcement pas dans la preuve de la première exigence, la connaissance du tiers de l’existence du pacte, mais dans celle de la seconde, sa connaissance de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. Effectivement, la première exigence parait réalisable à travers une publication du contrat à la conservation des hypothèques. C’est notamment le cas dans cette affaire vu que « la cour d’appel a constaté que le pacte de préférence avait fait l’objet d’une publication régulière avant la vente contestée. » Une fois cette inscription a été effectuée au registre, le tiers est tenu d’en avoir pris connaissance. Cette condition semble même justifiée par l’interdiction de sanctionner un tiers de bonne foi. En revanche, la seconde exigence implique la connaissance de l’état d’esprit du bénéficiaire. Il s’agit d’une preuve psychologique dont la démonstration est quasiment impossible. Effectivement, c’est le défaut de cette dernière preuve qui a entrainé le rejet du pourvoi en question puisqu’ « il n’était pas démontré que la société […] savait que [la bénéficiaire] avait l’intention de se prévaloir de son droit, [donc] la cour d’appel a exactement déduit de ce seul motif, que la réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée au profit de la bénéficiaire du pacte. » Il parait alors que la Cour a opéré un revirement jurisprudentiel dont l’utilité peut être questionnée étant donné son application presqu’impossible.

- Une croissance éventuelle de la force obligatoire contractuelle

Cependant, un second examen permet d’analyser une portée différente de cette évolution jurisprudentielle se basant sur une application réalisable de la sanction. De fait, un an plus tard, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a confirmé l’annulation d’un contrat de vente conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence et la substitution du bénéficiaire à l’acquéreur dans un arrêt du 14 février 2007. La connaissance de l’existence du pacte a été établie par la remise au tiers d’un exemplaire du contrat contenant la clause, alors que celle de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir a été mise en lumière par l’acte notarié précisant sa connaissance d’un litige au cour duquel la volonté du bénéficiaire du pacte d’acquérir le bien promis avait été exprimée. Il s’agit donc d’une application concrète de l’exécution forcée du contrat entre le bénéficiaire et le promettant dans l’hypothèse d’une violation d’un pacte par ce dernier. Cette évolution confère une nouvelle force obligatoire largement croissante à ce type de contrat, mais aussi renforce la sécurité juridique de son bénéficiaire. Certains peuvent même penser que cette force dépasse les limites d’un contrat légal puisqu’elle ignore la volonté du promettant qui peut être désormais forcé à conclure un contrat sans son consentement, alors que cette condition est primordiale pour la validité contractuelle, surtout quand ce n’est pas lui personnellement qui s’est engagé à proposer un droit de préemption au bénéficiaire mais son ascendant.