Baux commerciaux

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activité dans un immeuble dont il est propriétaire, c’est assez peu souvent le cas. Le plus souvent, le commerçant ne possède pas les murs, il les loue à un propriétaire d’immeuble. L’expression droit au bail signifie en pratique « droit au renouvellement du bail ».

Le droit au bail est un droit particulièrement important car le bail commercial répond à une réglementation spécifique issue du décret du 30 septembre 1953 et inséré à l’article L. 145-1 & suivants code de commerce.

Ce droit au bail donne au commerçant un droit au renouvellement du contrat. Ce droit est important car en cas de refus de renouvellement du bailleur, ce dernier s’expose à devoir payer au commerçant locataire une forte indemnité d’éviction. Cette indemnité est calculée en fonction du préjudice subi par le commerçant du fait du refus de renouvellement. L’indemnité pouvant être égale à la valeur du fonds, augmentée des frais de déménagement éventuels.

Dans l’espèce, le locataire souhaite ce voir appliquer ce statut, en effet, la convention lui permettant d’exploiter son stand à été rompue unilatéralement par le bailleur. En bénéficiant de ce droit, le vendeur de crêpes aurait donc du voir son contrat renouveler, et si il y a refus de la part du bailleur il pourrai bénéficier d’une indemnité d’éviction. Dans tous les schémas le locataire est protégé par le statut des baux commerciaux.

La caractérisation du fond de commerce a posé des difficultés dans cet arrêt. Le locataire a soutenu qu’il pouvait ce voir appliquer ce statut avantageux, ce dernier exploitant selon lui un fond, ce qui n’est pas l’avis du juge.

B) Le refus de la caractérisation de fond de commerce par le juge malgré la présence d’une clientèle propre et indépendante.

Pour pouvoir ce voir appliquer le statut avantageux des baux commerciaux, il est essentiel pour le locataire d’exploiter un fond de commerce. Plusieurs critères peuvent être pris en compte, mais une constante est apparut, celle de la présence d’une clientèle attachée au fond de commerce.

La clientèle est définit comme étant l’ensemble des personnes en relations d’affaires avec un commerçant, disposées à entretenir des relations contractuelles avec lui ou contractant habituellement avec lui. Pour la jurisprudence, la clientèle est l’élément essentiel du fond de commerce. Tout d’abord dans un arrêt de la chambre des requêtes

Du 15 février 1937, le juge est venu dire que sans clientèle le fond de commerce ne saurait exister.

Puis dans un arrêt de la chambre commerciale de la cour de cassation du 31 mai 1988 le juge est venu dire qu’il n’y a pas de fond de commerce lorsqu’il n’y a pas ou plus de clientèle qui s’y trouve attachée.

Dans ces différentes décisions le juge a montré l’importance de la clientèle dans le travail de caractérisation d’un fond de commerce.

L’existence d’une clientèle conditionne le bénéfice du statut des baux commerciaux.

Le commerçant qui exploite un fond de commerce dans des lieux loués bénéficie à certaines conditions, d’un bail commercial. Il faut cependant qu’il exploite une clientèle personnelle dans les lieux loués.

La clientèle doit être propre au commerçant pour être prise en considération comme élément du fond de commerce, elle doit être personnelle a celui-ci. Seul le commerçant qui exploite une clientèle personnelle et autonome dans les lieux loués peut bénéficier du statut des baux commerciaux (renouvellement de son bail).

C’est pourquoi, dans les moyens au pourvoit le locataire, précise qu’il sort des propres constatations de la cour d’appel qu’il possédait une clientèle propre et indépendante a celle du café. Sa clientèle étant constitué des clients du café mais aussi des clients provenant de la rue. Cependant la cour lui refuse la caractérisation du fond de commerce, et par conséquent le bénéfice du statut des baux commerciaux. Cette décision peut paraître étrange au regard de la jurisprudence antérieur. Le juge a toujours recherché si le locataire possédait une clientèle propre, et ici il n’est pas reproché au locataire de ne pas la posséder.

Le juge a donc refusé de caractériser l’activité du vendeur de crêpes de fond de commerce, celui-ci ne pouvant donc pas ce voir appliquer le statut des baux commerciaux. Ce n’est pas pour autant que le juge supprime le critère de la clientèle propre, il a ajouté une nouvelle condition, celle de l’autonomie de gestion.

II) Création d’un nouveau critère pour la caractérisation d’un fond de commerce ayant des conséquences pour les litiges futurs.

Le critère de l’autonomie de gestion est une création jurisprudentielle. Désormais les locataires devront, en plus d’avoir une clientèle propre, avoir une autonomie de gestion de leur activité pour pouvoir exploiter un fond de commerce et ainsi ce voir appliquer le statut des baux commerciaux (A). Cette création va donc restreindre le champ d’application du statut des baux commerciaux. Des personnes qui avant cet arrêt ce serait vu appliquer ce statut, n’aurons plus ce bénéfice. Mais cette décision n’est pas sans logique (B).

A) L’intégration du critère de l’autonomie de gestion par le juge pour la caractérisation d’un fond de commerce

L’intégration d’un nouveau critère par le juge pour la détermination d’un fond de commerce est indiscutable, en effet dans l’espèce la cour d’appel déboute le locataire de ses demandes fondées sur les dispositions du décret du 30 septembre 1953 (articles L.145-1 et suivants du Code de commerce), ce qu’approuve la Cour de cassation : en effet, ayant relevé que, si ce locataire pouvait vendre des crêpes aux passants de la rue et pas seulement aux clients du café, l’eau et l’électricité ainsi que les instruments de cuisine et les ingrédients nécessaires à la confection de ces crêpes étaient fournis par la société bailleur, et qu’il n’avait en conséquence aucune autonomie de gestion, dépendant totalement de la société pour les horaires d’ouverture, la cour d’appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision. En l’espèce, si la question d’une clientèle propre ne se posait pas, celle afférente à l’autonomie de gestion était en revanche au cœur du débat ; l’état de dépendance du locataire étant indiscutablement avéré, le preneur ne pouvait