3ème civ. 9 Avril 2014: Pacte de préférence : vente intégral d'un immeuble

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En effet cette confusion est assez courante et connue de la jurisprudence, ces clauses de préférences étant mal rédigées, il est difficile de distinguer selon quelles modalités s’appliquera le pacte de préférence.

C’est pourquoi, il serait plus intéressant afin d’éviter les amalgames dans la détermination de l’objet du pacte, de préférence de prévoir deux clauses distinctes : l’une consacrant la préférence au locataire dans le cas où le propriétaire vendrait les locaux loués ; et une autre clause consacrant ou non la préférence lorsque le propriétaire décide de vendre son bien dans son intégralité.

Il est donc nécessaire pour une intelligibilité du contrat que les clauses ne soient pas obscures, quelles soient claires et précises et quelles envisage toutes les hypothèses possibles.

Cette confusion concernant l’objet de la clause est retrouvée dans le moyen au pourvoi du locataire : « quand le contrat ne prévoyait cette distinction », d’où l’éventuel intérêt de consacrer ce deux clauses pour l’avenir.

Ainsi, l’interprétation stricte de la clause de préemption opérée par la Cour d’appel de Paris, confirmée par la Cour de cassation se justifie également par la volonté des parties.

La Cour de cassation a confirmé l’inapplicabilité du pacte de préférence en prenant considération plusieurs paramètres, tels que la liberté du propriétaire de la libre disposition de son bien.

- L’inapplicabilité du pacte de préférence confirmée

La mise à l’écart du pacte de préférence d’espèce se justifie du fait que cet arrêt d’espèce est circonstancié, de plus cette solution est assez critiquable et semble favorable au promettant {II}.

- Un arrêt circonstancié

L’inapplicabilité du pacte de préférence est confirmée par la Cour de cassation l’objet dudit pacte ne concernait que la préférence concernant les locaux loués.

Cet arrêt marque une rupture avec les divergences jurisprudentielles, en effet la Cour a estimé que « l’application de la clause litigieuse ne saurait conduire à imposer aux propriétaires de diviser leur bien en vue de le céder à des personnes distinctes ».

La Cour de cassation fait ici primer la libre disposition d’un bien du propriétaire ainsi que le droit de propriété. De plus le locataire, bénéficiaire de la préférence se plaint du fait que les locaux loués ne lui ont pas été proposés. Dans le cas où le propriétaire se conforme, respecte le pacte de préférence, cela lui aurait contraint à établir une vente en lot.

L’hypothèse d’une vente en lot serait nécessairement compatible avec l’objet du pacte de préférence car la vente en lot inclurait naturellement les locaux loués.

On pourrait penser que la solution aurait été différente si le bénéficiaire aurait revendiqué que la vente intégrale de l’immeuble ne lui avait pas été proposée.

Il est à relever que la notification de l’offre de vente est un moyen qui permet de savoir si le preneur souhaite acquérir l’intégralité de l’immeuble. En l’espèce, cette notification semble avoir été faite, cependant comme le précise la Cour d’appel et la Cour de cassation, le bénéficiaire ne souhait acquérir que les locaux mis à bail ;

Il est difficilement envisageable d’invoquer une quelconque mauvaise fois du tiers acquéreur car ce dernier ayant connaissance de la volonté de revendiquer la clause de droit de préemption, l’objet de la clause est différent de l’objet de la vente intégrale.

La Cour de cassation en l’espèce cherche à ne créer une règle qui contraindrait un propriétaire qui, dans le cadre d’une vente en bloc doit proposer systématiquement une préférence partielle.

Cette solution apportée par la Cour de cassation est assez critiquable car elle semble être favorable au promettant.

- Une solution critiquable, favorable au promettant

Cette solution est très critiquable dans la mesure où la raison d’être, le but d’un droit de préférence est la protection du locataire, notamment en assurant son maintient dans les lieux en devenant propriétaire.

En l’espèce, la solution semble être favorable au promettant car ce dernier peut déroger à une clause conventionnelle, décidée par les deux parties en décidant tout simplement de vendre l’intégralité de son bien, cela peut constituer un échappatoire, une issue à la non application de la clause de préemption.

Par ailleurs, bien que le pacte de préférence en l’espèce est inapplicable, le fait que le locataire ne soit pas propriétaire, ce dernier peut, afin de voir son maintient dans les lieux pourra demander la transmission de son bail à l’acquéreur au regard de l’article 1743 du Code civil.

Enfin, la loi du 18 Juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises semble organiser un droit légal de préférence au profit du preneur commercial en cas de vente du lot loué, cette loi précise expressément que ce droit ne joue pas en cas de cession globale de l’immeuble.

Ainsi il semblerait que cette loi devrait taire les contentieux relatifs aux locataires invoquant un droit de préférence sur les locaux loués alors que la vente porte sur la globalité de l’immeuble.

De plus la solution d’espèce applicable aux baux commerciaux s’est étendu aux baux d’habitations, en effet la Cour de Cassation dans un arrêt du 11 Mars 2015 a estimé que lorsqu’un propriétaire décide de vendre la totalité de son immeuble, le locataire d’un des locaux ne bénéficie pas de droit de préemption subsidiaire. Se dessine donc une protection du promettant aux travers ces différents mécanismes.