Audit de la compagnie First Capital Realty

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1. Procédures d’évaluation des risques

a. Risques externes

FCR, comme toutes les autres sociétés agissant ayant le titre de bailleurs d'immeubles non résidentiels, est à la merci des fluctuations des marchés financiers. La guerre des prix pour obtenir les meilleurs locataires, souvent des entreprises ayant une réputation bien établie, est très féroce dans le milieu et ne permet pas d’établir un prix fixe dans le loyer que peut exiger une telle entreprise. Cela étant dit, FCR peut obtenir un avantage sur le marché en offrant des services variés de ceux de ses concurrents. Une autre stratégie commune dans l’industrie du marché immobilier est l’achat d’immeubles à des emplacements stratégiques[6].

À ce jour, FCR occupe une place de choix dans l’industrie immobilière en étant supérieur à la la moyenne des entreprises du même type inscrites au registre canadien des entreprises[7]. Comme bien d’autres industries, ces entreprises ne sont pas à l’abri du pouvoir de vente en ligne. En ce sens, plusieurs propriétaires de centre commerciaux sont victimes de la révolution du magasinage en ligne.[8] ela provoque une chute considérable du taux de fréquentation de ces centres commerciaux lors de périodes ordinairement moins achalandées. En effet, plusieurs commerçants optent pour une présence accrue sur internet, ce qui vient réduire leurs coûts d’exploitation et accroître leurs revenus du fait qu’ils proposent des heures d’ouvertures permanentes et une communication constante de la disponibilité des produits.

b. Risques d’entreprise internes

FCR a mis sur pied un plan de stratégie de croissance qui a débuté en 2000 dont les objectifs ont été mis en place par la direction sortante. Effectivement, Dori J. Segal a cédé son poste à Adam Paul. Ce changement n’engendre pas de changements critiques dans la méthode de travail ni dans les objectifs principaux de la société. Son objectif principal reposant sur l’augmentation de valeurs des immeubles tout en s’assurant d’optimiser l’utilisation des terrains acquis, la société continuera de l’avant en :

- « [mettant] en œuvre des activités de développement, de réaménagement et de repositionnement choisies de ses propriétés, qui [viseront] notamment à accroître l’utilisation des terrains ;

- [Appliquant] une stratégie ciblée et rigoureuse en matière d’acquisition de propriétés bien situées, principalement des centres commerciaux qui offrent des possibilités de création de valeur et des sites adjacents à des propriétés existantes dans les marchés urbains cibles de la Société ;

- [Gérant] de façon proactive son portefeuille existant de centres commerciaux pour stimuler la croissance des loyers ;

- [Augmentant] l’efficience et la productivité des activités ; et

- [Maintenant] une santé et une souplesse financière afin de réunir des capitaux empruntés à long terme au coût le plus bas. »[9]

En ce qui concerne le contrôle interne, la direction affirme avoir en place un contrôle efficace qui est actif depuis cinq ans et qui englobe l’ensemble des risques présents dans les processus internes de la société[10]. Cela lui permet, entre autres, de s’assurer qu’il n’y ait pas de fonctions incompatibles ou qu’aucun employé accumule des fonctions favorisant les erreurs ou les comportements frauduleux.[11] Ces erreurs ou ces manipulations frauduleuses peuvent survenir lors de la manipulation des états financiers ou lors d’un vol d’actif. Surtout lors d’un changement de direction, certains éléments importants au contrôle pourraient être omis ou oubliés, ce qui pourrait avoir un impact majeur sur le degré de fiabilité de l’information financière. D’autre part, lors de changements d’application comptable par rapport aux normes, certaines méthodes d’évaluation pourraient être responsables de variations considérables et causer une modification importante aux états financiers de l’entité.

2. Seuil de signification des états financiers dans leur ensemble[12]

Pour commencer, nous allons établir un seuil de signification des états financiers qui nous permettra de ramener à un niveau acceptable le risque que nous ne détections ou ne corrigions pas des anomalies significatives. L’établissement de ce seuil est exigé par la NCA 320; cette exigence s’applique également dans le cadre de seuils significatifs pour les travaux. Sur ce point, il est fort probable que le seuil de signification globale diffère considérablement des seuils des travaux et de ceux propres aux comptes plus à risque. À ce propos, la norme ne favorise pas une méthode plus qu’une autre quant à son établissement, mais laisse plutôt place à l’interprétation. Elle fournit cependant des lignes directrices qui en faciliteront sa détermination. Les éléments à considérer dans le contexte de First Capital Realty inc. sont les suivants :

- Les postes où les utilisateurs seront susceptibles de porter une plus grande attention ;

- Le secteur et l’environnement économique de la société ;

- Les modes de financement ;

- La volatilité de l’élément de référence ;

- Etc.

En considérant ces éléments, il est important de prendre en compte que les utilisateurs importants des états financiers sont les créanciers actuels et potentiels étant donné l’importance du financement par la dette pour la croissance des activités de FCR. Ceux-ci seront principalement intéressés à savoir si l’entreprise maintient sa rentabilité et si elle dispose des flux de trésorerie indispensables au respect des modalités de remboursement. En conséquence, les produits sont notre base de calcul du seuil de signification, d’autant plus qu’il s’agit également d’une méthode d’établissement spécifique au secteur immobilier.[13] Étant donné les risques énumérés et notre manque de connaissances sur ce client, nous fixerons le seuil à 1%.

Produits locatifs tirés des propriétés : 648 441 000 $CAN

Seuil de signification selon les produits locatifs : 1% x 648 441 000 = 6 484 410 $CAN

De plus, il est important de considérer que la base de détermination du seuil de signification est grandement influencée