Commentaire groupé des arrêts de la Cour de cassation, troisième chambre civile du 25 mars 2009 et chambre mixte du 26 mai 2006.

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si jamais le promettant ce décidait à contracter. En l’espèce des pactes de préférence portant sur des immeubles avait été conclus, cependant ils ont été violés par le fait que le promettant n’a pas proposé en priorité au bénéficiaire la conclusion du contrat. Le second avant-contrat est la promesse de vente ou d’achat, elle peut être unilatérale ou synallagmatique, la promesse unilatérale se caractérise par une convention dans laquelle une personne, le promettant, s’engage envers une autre personne, le bénéficiaire, qui l’accepte à conclure un contrat déterminé avant l’expiration d’un délai fixé. La promesse synallagmatique, se caractérise par une réciprocité des obligations.

Depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 1993, la rétractation d’une promesse unilatérale entraine le versement de dommages et intérêts, puisque le contrat n’est pas formé. Pour le pacte de préférence, jusqu’à l’arrêt de la Chambre mixte du 26 mai 2006, le non respect de celui-ci était seulement sanctionné par l’octroi de dommages et intérêts, la Cour de cassation avec cet arrêt a effectué un revirement de jurisprudence. Pendant des années la doctrine avait demandé la création d’une sanction plus forte lors de la violation du pacte, la Cour a alors accordé la substitution du bénéficiaire au tiers acquéreur, avant cet arrêt une telle possibilité n’aurait jamais été envisagé. Cependant, un premier pas avait été fait, par la Chambre commerciale de la Cour de cassation, le 7 mars 1989, une affaire dans laquelle la Cour avait admise la substitution sans toutefois la prononcer en raison du manque de preuve de l’existence d’une collusion frauduleuse entre le promettant et le tiers acquéreur. Par la suite, la Cour n’avait pas continué dans ce sens, en effet dans un arrêt de la troisième Chambre civile du 30 avril 1997, la Cour avait rejeté la substitution au visa de l’article 1142 du Code civil qui dispose : « Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d’inexécution de la part du débiteur. » En cette période, la Cour restait encrée dans sa jurisprudence, qui a été constante jusqu’à cet arrêt de revirement.

La Cour effectue alors, en 2006, son revirement en ajoutant toute de même des conditions quant à cette substitution. Par ailleurs, d’autres conditions on été apportées par l’arrêt de la troisième Chambre civile du 25 mars 2009.

B. Une substitution du bénéficiaire soumise à des conditions restrictives

La Cour de cassation dans son arrêt du 26 mai 2006, a émis deux conditions quant à la substitution du bénéficiaire au tiers acquéreur. La première est que le tiers doit être au courant de l’existence du pacte de préférence, et la seconde est que le tiers doit avoir connaissance de l’intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte.

Le fait que le tiers ait connaissance du pacte, signifie que celui-ci est de mauvaise foi. L’article 1134 du Code civil, dispose que : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ». Le Code civil condamne donc la mauvaise foi dans les contrats. Cette mauvaise foi, peut être qualifiée de collusion frauduleuse, qui se caractérise par un accord entre le promettant et le tiers acquéreur sans toute fois mettre au courant le bénéficiaire de cet accord. Il existe plusieurs moyens qui permettent de prouver que le tiers avait eu connaissance du pacte, telle que la publicité à la conservation des hypothèques.

Une difficulté se pose en revanche lorsqu’on exige, que le tiers ait connu l’intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte préférence. Certains auteurs parlent d’une probatio diabolica, la preuve impossible, car comment prouver que quelqu’un avait la connaissance d’une intention ? Le professeur Pierre-Yves Gautier déclare que cette condition est « non pertinente » puisque le promettant en décidant de conclure le contrat avec un tiers n’a évidement pas informé le bénéficiaire du pacte de préférence de son intention de conclure un contrat avec un autre individu. Par conséquent, selon lui, le droit de préemption du bénéficiaire ou au contraire celui de passer son tour est mis en « sommeil » suite à une « absence de notification ». Il est vrai que le bénéficiaire n’ayant pas été éclairé sur la volonté du promettant ne s’est sans doute pas posé la question de sa propre intention. Le professeur Gautier poursuit en se posant la question de savoir « comment le tiers pourrait-il alors connaître une intention qui n’est pas encore arrêtée ? ».

L’arrêt de la troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 25 mars 2009, vient confirmer l’arrêt de 2006, il lui apporte cependant une condition de plus. En effet cet arrêt permet de savoir jusqu’à quel moment peut s’apprécier la mauvaise foi du tiers acquéreur. La Cour, a déclaré que : « la connaissance du pacte et de l’intention de son bénéficiaire de s’en prévaloir s’apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à celle de sa réitération par acte authentique ». Lorsqu’il est dit qu’une promesse de vente vaut vente, c’est que les deux parties ont trouvé un accord sur la chose et sur le prix comme en dispose l’article 1589 du Code civil. Cette nouvelle condition de la Cour sous entend que, si les parties font une promesse de vente sous seing privé, le notaire ne peut plus prévenir le bénéficiaire de la future violation du pacte de préférence. La Cour dans un arrêt de la Chambre mixte du 11 juillet 2006, avait engagé la responsabilité d’un notaire, en expliquant que celui-ci devait veiller au respect des droits du bénéficiaire du pacte.

La doctrine avait, pendant des années, réclamé à corps et à cris une substitution du bénéficiaire du pacte au tiers acquéreur en tant que sanction de la violation du pacte de préférence. La Haute juridiction a finalement accordé la substitution, mais la déception a été grande aux vues des conditions qui ont été apposées.

II/ Un désappointement face aux conditions proposées par la doctrine

La doctrine ne s’attendait pas à des conditions aussi sévères quant à la possibilité de réclamer la substitution du bénéficiaire (A). Cependant le projet de la Chancellerie apporte un nouveau point de vue qui pourra peut-être satisfaire la doctrine (B).

A. La désillusion de la doctrine face aux conditions