Patrimoine du chef d'entreprise

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Comme c'est un contrat de location il y a une forme de loyer prévu au contrat. Effectivement le locataire-gérant verse des redevances. La redevance présente l'intérêt pour le propriétaire du fonds d'avoir une rémunération fixe.

Ce contrat de location-gérance est rarement isolé. En fait la location-gérance s'insère dans des relations contractuelles un peu plus complexes. Il y a trois facteurs qui viennent complexifier la situation :

- L'objet du contrat c'est de mettre le fonds de commerce à la disposition du locataire. Souvent le fonds est exploité dans un immeuble et souvent le propriétaire du fonds n'est pas propriétaire de l'immeuble. On se retrouve avec deux contrats. On peut avoir trois personnes physiques différentes, le locataire, le propriétaire du fonds, le propriétaire de l'immeuble. On peut avoir deux personnes, le propriétaire du fonds et le propriétaire de l'immeuble sont la même personne. On peut avoir aussi des personnes morales.

- Il se peut très bien que le locataire gérant soit contrôler par le propriétaire et inversement. La situation est la suivante : le propriétaire est une société et l'un de ses associés est le locataire-gérant. L'intérêt c'est de faire rentrer une personne dans la société. C'est en plus, plus facile de diviser des titres qu'un fonds.

- On peut dans le cadre du contrat de location-gérance prévoir la transmission futur du fonds. Le contrat en lui seul ne permet pas la transmission. Il faut autre chose à coté, on va très souvent prévoir une promesse de vente. On peut prévoir une promesse unilatérale de vente cad que le propriétaire du fonds de commerce promet au locataire-gérant de lui vendre le fonds. Le locataire-gérant a l'option d'acheter ou non. Il lèvera l'option si l'exploitation du fonds s'est avérée positive.

Les principales caractéristiques juridiques du contrat :

Le propriétaire du fonds que ce soit une personne physique ou morale doit avoir exploité pendant 2 ans le fonds mis en location-gérance. Cette exigence est prévue par la loi, article L144-3, sous peine de nullité du contrat. C'est dans le soucis que le fonds de commerce objet de la location-gérance ait une consistance suffisante.

Lorsque le propriétaire du fonds décède et que le fonds tombe en indivision. On a plusieurs héritiers donc aucun ne sera le repreneur et ils sont tous indivisaires. S'il n'est pas exploité il perd de la valeur.

Est ce que les indivisaires peuvent conclure un contrat de location-gérance ? La location-gérance ce n'est pas un acte d'administration cad un acte réalisé par une seule personne. C'est un acte de disposition cad que c'est considéré comme un acte grave. Le fonds peut perdre de sa valeur s'il n'est pas exploité. C'est un acte juridiquement aussi grave que la vente. Un indivisaire seul ne peut pas conclure un contrat de location-gérance. On a soit unanimité ou un mandat spécial a été donné à l'un d'entre eux.

Le contrat de location gérance porte sur un fonds en entreprise. Dans une entreprise il y a souvent des salariés. Le contrat de location-gérance porte-t-il transfert des contrats de travail ? Le contrat de location-gérance emporte transmission des contrats de travail.

Très souvent il y aura derrière le contrat de location-gérance un bail commercial. Il faut comprendre que le titulaire du bail cela reste le propriétaire du fonds. Le contrat de location-gérance n'emporte pas transmission du bail commercial. C'est toujours le propriétaire du fonds de commerce qui paye les loyers. Le propriétaire du fonds a intérêt à ce que les redevance soient au moins au même niveau que les loyers versés au propriétaire de l'immeuble.

Le contrat de location gérance est généralement conclu pour une durée déterminée parce que l'on donne un certain délai au locataire-gérant pour qu'il "essaye" le fonds. Si le contrat est tacitement reconduit ou à durée indéterminée il deviendra résiliable à tous moment.

Les conséquences fiscales

Pour le propriétaire du fonds : il reçoit des redevances. Comment seront taxées ces dernières ? Si le propriétaire du fonds est une personne soumise à l'IR, les redevances sont taxées dans la catégorie BIC mais ils sont non professionnels.

La location gérance présente un intérêt c'est qu'elle n'a pas les mêmes conséquences fiscales que la cession. Quand on vend un fonds de commerce, la loi fiscale considère que l'on cesse l'activité. La cessation d'activité est gênante d'un point de vue fiscale parce que cela veut dire imposition immédiate de tous les bénéfices depuis l'ouverture de l'exercice et imposition de toutes les PV latentes (PV en cours). Dans le cadre d'un contrat de location-gérance il n'y a pas de cessation d'activité et donc pas les conséquences qui en découlent.

Pour le locataire-gérant : les redevances versées au propriétaire du fonds constitue des charges déductibles. Il trouve le moyen de diminuer son résultat imposable.

Il n'y a pas de droit d'enregistrement alors que dans la cession de fonds de commerce il y a des droits d'enregistrement supportés par l'acquéreur. Si le contrat est enregistré il y aura juste un droit fixe de 25€ qui sera perçu.

Para 2 : Régime juridique et fiscal de la transmission du fonds donné en location-gérance

Ce n'est pas le contrat de location-gérance qui permet en soit la transmission de l'entreprise c'est forcément une autre opération juridique. Cette autre opération juridique peut intervenir à deux moments différents :

- soit elle intervient au cours de la location-gérance.

- soit elle se réalise à l'issue du contrat.

Lorsque l'on est en cours de location-gérance le propriétaire du fonds ne peut pas le céder à un tiers. Le locataire-gérant a un droit de regard pendant le contrat de location-gérance et la vente à un tiers n'est possible qu'avec son accord. Sous cette réserve la transmission du fonds peut intervenir de deux manières.

On pourrait avoir une location-gérance suivie d'une vente du fonds de commerce. On peut avoir l'hypothèse où à l'issue du contrat de location-gérance les parties