La théorie de l'offre et de l'acceptation

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M. et Mme BELLIARD font une offre sur une maison d'habitation et conviennent de la date du compromis de vente sous condition suspensives. Les époux pensent qu'un pacte de préférence ait été conclut et souhaitent donc conclure au plus vite pour être sur d'acquérir le bien.

Les époux X, en connaissance de l'existence d'un éventuel pacte de préférence, peuvent-ils être faire valoir leur compromis de vente fait avec le vendeur ?

I) Une promesse unilatérale de vente

a) une promesse concrétisée par un compromis de vente

Comme l'énonce l'article 1114 du Code Civil , la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés.

Dans cette situation, le vendeur et l'acheteur s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun, juridiquement, le compromis vaut vente. Ainsi, si une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice en exigeant, en plus, des dommages et intérêts. Le promettant a ici donné son consentement à la conclusion du contrat promis.

En l'espèce, ce compromis de vente oblige le vendeur envers les époux Belliard, en théorie avec ce compromis de vente, les époux X disposent de l'exclusivité quand à la conclusion d'un contrat. Cependant ce fait peut être remit en cause si la suspicion d'un pacte de préférence s'annonce être vrai. Si la suspicion s'avère réelle, alors leur l’exclusivité pour la conclusion de l'acte avec l'offrant est caduc et remise en cause car le bénéficiaire du pacte de préférence devient prioritaire dans le cas ou il voudrait acquérir la propriété en question.

b) les conditions suspensives qui encadrent cette promesse

Les conditions suspensives sont des conditions qui, si elle ne se réalise pas , rendent le contrat pour lequel il a été conclu caduc. C'est un élément futur et incertain dont on fait dépendre une obligation, celle-ci n’existant qu’en germe de la conclusion du contrat. Ainsi dans le cas contraire la vente est annulée et l'acquéreur est dégagé de ses obligations.

En l'espèce si les époux veulent faire valoir leur compromis de vente il faudra que cela soi fait avant la fin du mois ce sans quoi, la conclusion sera caduc et ils ne pourront plus prétendre à quoi que ce soit concernant cette propriété. Ainsi dans l'hypothèse ou un pacte de préférence existe véritablement, il faudra contacter le bénéficiaire par une action interrogatoire et celui-ci devra répondre avant la fin du mois pour que les époux puissent toujours prétendent à leurs droits.

II) l'intervention d'un pacte de préférence

a) l'impact du pacte de préférence sur le compromis de vente

Dans le cas d'un pacte de préférence, définit par l'article 1123 du Code Civil depuis l'ordonnance du 10 février 2016, le vendeur d'un immeuble doit d'abord le proposer au bénéficiaire du pacte, si ceci n'est pas respecté, cela se traduira par une inefficacité de la vente conclue avec un tiers et ainsi en la substitution du bénéficiaire du pacte à l'acquéreur. Selon la jurisprudence de la Cour de Cassation en Chambre mixte du 26 mai 2006, le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en effet en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir la substitution de l'acquéreur à la condition que ce tiers ait eu connaissance lorsqu'il a contracté de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du tiers de s'en prévaloir.

En l'espèce en voulant conclure au plus vite le contrat pour échapper au bénéficiaire du pacte de préférence, les époux font une erreur puisque leur bonne foi sera remise en cause et ils seront considérés comme ayant voulu s'interposer dans la conclusion d'un contrat. Leur responsabilité délictuelle, comme celle du vendeur sera alors mise en jeu

b)l'action interrogatoire comme recours légal pour les époux X

L'action interrogatoire s'applique à tous les pactes de préférences. Cette action interrogatoire consiste, selon l'article 1123 du Code Civil, à une demande écrite adressée au bénéficiaire du pacte au terme du quelle le tiers interroge le bénéficiaire sur l'existence d'un pacte de préférence et sur sa volonté de s'en prévaloir. Si le bénéficiaire du pacte ne réponds pas dans un délais raisonnable il est privé de la possibilité de solliciter l'annulation du contrat ou la substitution dans les droits tiers. Elle a été pensée pour donner de la sécurité juridique. Protéger le tiers qui est de bonne foie.

Par ce moyen, les époux prouvent leur bonne foi se qui est majeur pour leur permettre d’acquérir le bien sans être débouté par la bénéficiaire qui pourrait alors, comme les époux avait connaissance de l'existence de ce pacte, engager la responsabilité délictuelle des époux. Par ce biais, si le bénéficiare ne se prévaut pas de son droit en tant que bénéficiaire du pacte de préférence ou si il dépasse un délais raisonnable de réponse, les époux pourront alors conclure le contrat de vente sans risquer que le bénéficiaire ne puisse solliciter l'annulation ou la substitution des droits des acquérants.