PUV/PSV

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- Les conditions de validité

Les règles de fonds sont applicables (consentement, capacité…). Pour la PSV, l’enregistrement n’est pas obligatoire contrairement à la PUV. S’il est sous seing privé, automatiquement enregistré, si acte authentique, enregistrement obligatoirement (droit de mutation : proportionnel quand transfert).

Soit le compromis ne contient pas de conditions suspensives, c’est un compromis « pur et simple », soit il contient des conditions, c’est un « compromis sous conditions ». La PSV s’accompagne d’une obligation de versement d’une somme d’argent appelée « dépôt de garantir » (acompte sur le prix de vente).

- Effets et régime juridique

Le principe théorique (art 1589CC) : « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque sur la chose et sur le prix » (contrat synallagmatique, la vente est « parfaite » dès la signature de la PSV). Pourtant en pratique, si conditions suspensives, la PSV ne se produira que si les conditions suspensives se réalisent (obtention du prêt ou permis de construire). Sinon la PSV est CADUQUE.

✇ forme obligatoire pour la PUV et la PSV quand la durée excède 18 mois et qu’elle est consentie par une personne physique : dans ce cas l’acte doit obligatoirement être authentique, à peine de nullité.

Section 3 : le Pacte de Préférence (droit de préemption conventionnel)

Désormais il est aussi un contrat nommé car le code civil lui consacre un article (art 1123).

- Définition : art 1123-1 : convention par laquelle le propriétaire d’une bien s’engage (le promettant), au cas où il vendrait ce bien, à donner préférence au bénéficiaire du pacte. Le promettant ici, ne s’engage pas à vendre son bien, il reste libre de vendre ou pas. Toutefois, s’il se décide à vendre, il devra s’adresser au bénéficiaire du pacte. Il peut être l’objet d’une convention autonome ou être accessoire d’une convention principale.

- Les conditions de validité

Il faut rappeler les conditions de validité de droit commun (conditions de fond) et que surtout l’objet du pacte soit bien désigné. L’enregistrement n’est pas obligatoire (si authentique, publié). Il faut prévoir un terme (ex : 10ans).

- Effet et régime juridique

Le pacte crée, comme les promesses, un droit personnel au profit du bénéficiaire (convention). Le promettant s’engage à ne pas contracter avec un tiers avant d’avoir eu connaissance de son refus. Il ne peut pas vendre à des conditions plus avantageuses au tiers. Désormais, des sanctions sont prévues par la loi en cas de violation du pacte.

- On engage la responsabilité à titre contractuelle du promettant

- Annulation du contrat de vente conclu en violation du pacte

- Substitution du bénéficiaire dans les droits du tiers acquéreur (exécution forcée du contrat)

- Si le bénéficiaire renonce, fin du pacte de préférence, idem si décès de l’une des parties désignées.

Section 4 : Le Droit de Rétractation.

- Son champ d’application

Définition : dispositif de protection de l’acquéreur non professionnel d’un immeuble d’habitation qui a été mis en place par la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain du 15 décembre 2000), codifié aux articles L271-1 et L271-2 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH). Droit de rétractation passé de 7 à 10jours actuellement, modifiée par la loi Macron du 6août 2015.

- Les personnes concernées

La protection bénéficie exclusivement à l’acquéreur non professionnel (le particulier). On exclut de ce dispositif une personne qui achète un immeuble d’habitation dans le cadre de son activité professionnelle (ex : le marchand de biens = acquéreur pro).

- Les immeubles concernés

- Concerne un immeuble bâti (immeuble d’habitation), pas le terrain

- Concerne un immeuble à usage d’habitation (local + cave= oui)

- Les actes concernés

Ce sont tous les actes organisant l’accession à la propriété immobilière (acquisition immeuble, souscription de parts donnant droit à se faire attribuer un immeuble, la vente immeuble à construire (VIC) et la location-accession), sinon tous les avant-contrats correspondants (contrats préliminaires, PUV, PSV, sous seing privé ou par acte authentique).

- Le régime de la rétractation

- Soit il s’agit d’un délai de rétractation, l’acquéreur peut revenir sur son engagement, la vente est précédée d’un avant-contrat

- Soit il s’agit d’un délai de réflexion, on interdit provisoirement de s’engager (cas où pas d’avant-contrat), l’acquéreur à 10jours pour réfléchir avant de signer l’acte définitif

- La notification

Pour permettre à l’acquéreur de bénéficier de ce dispositif, il faut effectuer une formalité : c’est la notification (de l’avant-contrat ou du projet de vente si réflexion). Elle se fait par LRAR ou remise en main propre. En cas de pluralité d’acquéreurs, la notification se fait à chacun d’eux (époux, concubins, partenaires PACS…). La notification fait courir un délai de 10jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre.

- L’exercice de la rétractation

La rétractation peut être discrétionnaire (sans motif). On ne peut pas faire de réserve (rétracte de tout l’engagement), en principe devra être notifiée aussi par LRAR. L’effet de la rétractation est la résolution de l’acte et la restitution des sommes versées par l’acquéreur (sous 21 jours pour lui verser) ☞ art L271-2. Pour le vendeur, le contrat est toujours obligatoire à son dépend.

LE DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE (DDT)

Voir polycopié et tableau annexe

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Chapitre 2 : LA