Les immeubles non immatriculés

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Preuve de la possession :

Quel que soit l’effet juridique donné à la possession, il n’en reste pas moins que la preuve d’une possession utile reste à la base de tout litige relatif à la propriété d’un immeuble Melk.

➔ La preuve de la possession (essentielle car à l’origine de presque toutes les contestations et litiges) est constituée par l’acte adoulaire, dit moulkiya, par lequel deux adoul ou le plus souvent 12 témoins ordinaires, affirment le fait de la possession régulière. Cet acte, après récolement des témoignages, est avéré et homologué par le cadi. Il contient les indications concernant la localisation, la superficie et les limites de l’immeuble tels qu’ils sont attestés par les témoignages.

Chapitre 2 : Actes de propriété

1- Actes constitutifs :

Le dahir du 4 février 1944 a prévu l’établissement d’actes constitutifs de propriété, pour les immeubles "Melk".

Pour dresser un acte de cette sorte, le cadi doit se faire présenter les documents établissant l’origine et la situation juridique de l’immeuble, situé dans le ressort de sa circonscription, interpeller le requérant sur sa possession, indiquer les limites de l’immeuble d’une façon aussi exacte que possible. Cette institution n’a pas eu de grands résultats, ces actes constitutifs de propriété étant d’une valeur juridique très relative, et. En fait, il est rare que de tels actes soient établis.

2- Actes de transfert :

La propriété d’un bien Melk peut être transférée suivant diverses formes.

a- Par acte adoulaire

La vente d’un immeuble par devant adoul peut se faire suivant deux formules, en vertu du dahir du 7 février 1944: avec vérification préalable du droit de propriété, ou sans vérification préalable du droit de propriété ; dans ce dernier cas, les adouls doivent mentionner expressément que l’acte a été fait, en cette forme a la requête des parties ; ce qui est devenu, en fait, une pure clause de style. L’acte est supervisé par le cadi taoutiq.

b- Par acte sous-seing privé enregistré

La vente en droit musulman est un contrat purement consensuel et elle peut donc être éventuellement établie par témoignage, mais la vente d’immeuble doit, au termes de l’article 489 au D.O.C., être faite par écriture ayant date certaine, et la vente n’a d’effet au regard des tiers que si elle est enregistrée ; l’observation de ses prescriptions s'impose à tous depuis l’extension de l’application des codes organiques, devant toutes les juridictions, à compter du 1er janvier 1966; 1a formalité de l’enregistrement, par elle-même, donnée d’ailleurs date certaine (art. 425 du D.O.C.). Un immeuble "Melk" peut également faire l’objet d’un transfert partiel par le jeu d’un contrat de mogharassa.

c-Par acte passé devant le notaire moderne

Le notaire moderne est compétent en vertu de l’alinéa premier de l’article 5 du dahir du 4 mai 1925, pour dresser tous actes comportant mutation d’immeubles Melk, en cours d’immatriculation; le notaire devient ainsi compétent dès le dépôt d’une réquisition d’immatriculation.

Chapitre 3 : les pouvoirs du possesseur

Une fois les conditions de la possession sont bien réunies, le possesseur est établi comme le propriétaire de l’immeuble et se trouve investi de tous le pouvoirs : l’usus, l’abusus et le fructus :

- Le possesseur peut transférer globalement l’immeuble melk par le seul consentement des parties. En cas de conflit, celles-ci peuvent recourir à la preuve testimoniale. Cette preuve consiste dans le rassemblement de 12 témoins devant un adl afin de témoigner de l’exactitude de la vente. Cependant, cette preuve n’est pas prise en considération si les témoins se sont fondés seulement sur le voisinage et la fréquentation des lieux. Ils doivent être témoins de l’offre du vendeur et de l’acceptation de l’acheteur. Notons aussi que les immeubles non immatriculés peuvent ainsi être transférés par un acte adoulaire, par acte enregistré (article 489 du DOC) ou par acte passé devant le notaire.

- Il peut également faire le choix de ne transférer que la valeur, notamment en constituant des droits réels sur son bien. Ce qui le distingue toutefois des droits réels de garantie constitués sur un immeuble immatriculé e se rapprochent plus de l’antichrèse qui confère au créancier le droit de jouir des utilités du bien immobilier. Ainsi, en droit musulman on parle plutôt de rahn qui est un contrat de gage avec dépossession. La concession d’un bien immobilier passe donc par la remise temporaire de la chose au profit du créancier.