Estimation rapide d'un bâtiment

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La notion d’Estimation

Dans la construction immobilière, l’estimation est une évaluation des coûts avant connaissance des résultats d’une consultation d’entreprises.

Le terme estimation comporte en lui-même un caractère de valeur probable, compte tenu de la difficulté rencontrée à maîtriser complètement l’ensemble des paramètres participant à la constitution du coût. Certains de ces paramètres sont connus dès les prémices de l’étude tandis que d’autres ne se révèlent qu’ultérieurement, dans des phases de mise au point.

Dans ces conditions, il convient donc de palier au manque d’informations par l’introduction, dans le calcul des coûts, de marges d’aléas permettant de tenir compte à la fois de l’absence de certains paramètres mais aussi de la fiabilité de ceux utilisés. C’est l’évolution du projet vers sa composition définitive qui permet, aux différentes phases de l’étude, l’introduction de nouvelles informations génératrices de réduction de la marge d’aléas.

En toute occurrence, il n’existe pas de solution miracle susceptible de transposer une valeur probable en valeur certaine dans l’établissement d’une estimation de travaux, le comportement des entreprises vis-à-vis de leur mise en concurrence ne pouvant être maîtrisé avec suffisamment de certitude.

3- Notions d’éléments statistiques

Conception des statistiques

La conception des statistiques repose sur l’exploitation des résultats antérieurs. Elle consiste :

- A rassembler des données de base, à les récapituler,

- A en déduire des résultats ponctuels,

- A établir des proportions, des pourcentages, des données de référence.

Plusieurs précautions doivent être prises :

- Une statistique n’est vraiment valable que lorsqu’elle a fait l’objet de plusieurs enregistrements préalables. La notion de « moyenne » statistique est importante.

- Les valeurs se déprécient mais en revanche leur évolution parallèle autorise la mise au point de proportions.

- Quelles que soient les données de référence, l’appréciation du contexte est importante.

Gestion – Exploitation des résultats

La mise au point des statistiques, même très justifiée, ne sert à rien si on ne peut y accéder rapidement. Chaque statistique établie, chaque pourcentage, chaque valeur calculée doit elle-même faire l’objet d’un enregistrement. Les références de calcul, les calculs eux-mêmes, le contexte doivent être soigneusement consignés sur des fiches.

L’exploitation des résultats est en général aisée. Elle est d’autant plus rapide que l’organisation a été efficace et la gestion correctement assurée.

Deux remarques s’imposent cependant :

- L’utilisation des statistiques doit être limitée à des situations similaires, ou à des situations pour lesquelles une extrapolation est concevable

- L’utilisation doit s’accompagner de nouvelles corrections et de nouveaux ajustements destinés à tenir compte des données particulières inhérentes au contexte futur.

4- Les valeurs de référence pour l’estimation de la maison individuelle

L’estimation d’une maison individuelle a lieu à différentes étapes du projet :

- En phase commercial

Un technico commercial expérimenté peut, à l’analyse d’une brochure commerciale remis par un client potentiel, annoncé un prix, connaissant la taille du projet et le niveau de prestations attendu, par analogie avec les projets déjà réalisé.

Il ne prendra aucun engagement sur ce prix. Le but est juste « d’appâter » le client pour aller plus loin avec lui et décrocher le marché de travaux.

- En phase APS

Les premières esquisses sont prêtes. L’estimation se fera à la surface habitable ou utile.

- En phase signature du CCMI (Contrat de construction de maison individuelle)

Les plans plus précis sont prêts. Ils serviront au dépôt du permis de construire. Ils vont aussi permettre de mesurer des quantités d’ouvrages simples (linéaire de fondations, surface de murs, surface de plancher surface de toiture, nombre de portes et fenêtres, surface des différents revêtements,..).

A l’aide de ratios issus des projets précédents, on pourra faire une estimation plus précise du projet.

- Les surfaces

- Surface hors œuvre brute (S.H.O.B.)

Même si la SHOB et la SHON n'existe plus pour le calcul des permis de construire ils restent utilisées par les économiste de la construction pour la réalisation des statistiques et la constitution des ratios.

la surface du plancher hors œuvre brute d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction ".

Elle doit être mesurée de manière à prendre en compte d’une part l’épaisseur de tous les murs (extérieurs et intérieurs, porteurs en constituant de simples cloisonnements) et, d’autre part, tous les prolongements extérieurs d’un niveau tels que les balcons, loggias et coursives ".

La S.H.O.B. comprend donc :

- les rez-de-chaussée et tous les étages, y compris locaux non fermés,

- tous les niveaux intermédiaires,

- les combles et sous-sols aménageables ou non,

- les toitures-terrasses, accessibles ou non.

Elle ne comprend pas :

- les auvents ne constituant que des avancées de toitures,

- les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez-de-chaussée,

- les acrotères, bandeaux, corniches ou marquises,

- tous les vides