Négociation ANTTON

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affichés restent élevées dans certaines régions : Picardie 6.8% pour les maison et 7.8% pour les appart. Bretagne 7.1% pour les maisons et 7% pour les appart.

Fiche méthodologique

Les indices

Tunnel friggit : Jacques frigitt compare l’évolution du prix du logement en moyenne à l’évolution du revenus disponible dès ménages. En 2000 on est à 1.

Revenus disponible d un ménage : salaire – impôts. Revenus primaire + revenus secondaire (prestations sociales ) – impôts,taxes et cotisations sociales. Quand l indice de ce rapport est égal à 1 cela signifie que les prix ont augmenté autant que le revenus. Quand il est supérieur à 1 cela signifie que les prix ont plus augmenté que le revenu des ménages -> cela défavorisé le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Quand il est inférieur à 1 C à que les prix ont augmenté moins fortement que le revenu.

Mais il ne faut pas que les prix baisse de trop car s’est de l’appauvrissement du patrimoine. Defavorisation du pouvoir d’achat.

Jacques friggit estime que Quand l’indice est égal à 1 ou avec une marge de 10% la situation est acceptable.

Analyse : 1965 -2000= relative stabilité autour de l’indice 1 donc la situation est satisfaisante.2000-2007 envolé du ratio à 1,8. Les prix ont augmenté plus vite que les revenus. 2009-Baisse du ratio mais ce n’est pas une chute crise des sub prime. 2009 1,65 le ration est largement élevé. Depuis 2013 il y’a une stabilisation autour de 1,7.

2016 ratio PARIS 2,4.

La bulle immobilière (dernier graphique)

4 etapes : la phrase de gestation -> quelques investisseurs expert se positionnent sur un marché (achète un actif)anticipe un gain espere ; la phrase de naissance -> les grandes entreprises (banques,assureurs..)entrent sur le marché ; la phrase euphorie -> tout le monde veux acheter sur le marché. ;la phase d’éclatement : il se produit en 2 temps d’abord une baisse réelle mais pas une chute pas forte ni durable. Et ensuite une reprise rapide mais augmentation normal.

En FR depuis 2009 il y’a eu une baisse des prix reel mais les prix Immo restent tjrs très élévé donc meme si la FR a connu une bulle celle ci n’a pas éclater. Il y’a pas eu de correction. Sur évaluer de 30% il faudrait une baisse 35% es prix .

Les loyers : globalement au niveau des locations la situation depuis 1965 elle est favorable au ménages évolution des loyers et des revenus se tiennent depuis 30 ans.

La réglementation /Irl/ encadrement des loyers

Pour le futur les prix devraient continuer à augmenter légèrement , contenue de la conjoncture actuel (chomage eleve, croissance pas bonne, taux interet faible )

Les elements qui pourraient faire l’éclatement de la bulle , baisse des prix : augmentation du taux d’intérêt , augmentation de l’offre (population qui vieillit).

Le profil des acheteurs sur le marché du logement : essentiellement des employé, cadre moyens et sup, retraités, commerçants, artisanats.

Depuis 2008 les acheteurs sont en position de force face aux vendeurs. Pour les employés : ils sont sur le marché grâce aux taux historiquement bas surtout en IDF et provinces.

Les cadres supp et professions libérales (15%) à Paris .

Tranches d’ages les plus acheteuses : 30-40 ans 30% ; 40-50 ans 22% ; les moins de 30 ans 20%

Pourquoi acheter ? Pret à taux zéro/ veulent Etre propriétaire/ possibilité de revendre plus cher.

II. Le marché de l’immobilier résidentiel neuf

Logement neuf :logement achevé depuis – de 5 ans qui n’a jamais été occupé.

1. Les transactions (doc1)

Niveau élève de transaction pendant les années 2000 qui alimente la hausse des prix. Puis crise financière et économique baisse importante baisse de prix . Puis une reprise autour de 400 /500 miles et enfin un fléchissement

Le marché du neuf est fortement stimulé par de nombreux dispositifs (PTZ,défiscalisation,..) mais malgré tout cela reste stable autour de 350 mille transaction à l’année. Logement collectif et individuel connaissent la meme évolution parallèlement. Répartition pour l individuel 53 en 2016 et collectif 40%. --> de plus en plus de logement collectif augmente.

Logement collectif :prix des appart moins cher, répondre à la demande d un besoin , la densification. On construit partout dans les zone urbaines.

2. Les prix

Une maison etait vendu en moyenne 125 00 en 1995 et maintenant 240 000.

Un appartement etait vendu en moyenne 120000 /m2 et maintenant 24000

octobre 2016 le prix moyen au m2 dans le neuf appart et maison 3900

2300 pour les maisons . En moyenne c’est 120m2

4638pour les appartement . En moyenne 64m2

3. Les facteurs d’évolution

La conjoncture économique : niveau de l’emploi (chomage pas de stabilité )

Le prix des matériaux et équipements

Les normes (réglementation nouvelles) pompe chaleur ..

Politique publique

Facteurs sociologiques : croissance démographique , développement des menages célibataire

Taux d’interêt

4. Les perspectives

Les prix dans le neuf augmente plus que dans l’ancien. Sur 1 an ils ont augmenté de 2,5% . Le logement reste une valeur refuge par rapport à d’autres placement qui ne sont pas forcément sécurisé. La situation s’améliore sur le marché du neuf mais faire attention car il est dopé par dès dispositifs très coûteux et par le taux d’interet hors TOT ou tard les taux augmenter.