L'emphytéose

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Dans ce cas, emphytéote acquiert le droit de la possession de la chose ainsi selon l’article 643 du DOC: La garantie que le locateur doit au preneur a deux objets : 1° La jouissance et la possession paisible de la chose louée ; 2° L’éviction et les défauts de la chose. Cette garantie est due de plein droit, quand même elle n’aurait pas été stipulée. La bonne foi du locateur n’empêche pas cette obligation.

La capacité de s’obliger est inéluctablement nécessaire, elle présente une force probante pour l’accomplissement de l’acte entre les parties selon l’article 3 du DOC : La capacité civile de l’individu est réglée par la loi qui régit son statut personnel. Toute personne est capable d’obliger et de s’obliger, si elle n’en est déclarée incapable par cette loi

B. Conditions de forme

En ce qui concerne les conditions de forme, il faut remarquer que le législateur a fortement mis l’accent sur la nécessité de la forme écrite du bail emphytéotique.

De plus, pour que cet acte écrit soit valable et valide, certaines mentions obligatoires doivent être précisées telle que la durée de l’emphytéose, le montant de la redevance. De même, il est primordial de préciser la nature du contrat en ajoutant la mention « bail emphytéotique ».

Chapitre II : Effets et extinction du bail emphytéotique

Nous nous intéresserons dans ce chapitre à l’étude des droits et obligations des parties des contrats (section I). Nous nous pencherons par la suite à l’extinction de l’emphytéose (Section II)

Section I : Effets de l’emphytéose

Il s’agit dans cette phase de notre recherche de faire la distinction entre les droits et obligations incombant au bailleur d’une part (A) et de ceux relatifs à l’emphytéote d’une autre ( B)

A. Obligations et droits du bailleur

Le propriétaire d’un bien immobilier loué selon les termes d’un bail emphytéotique dispose des droits et obligations suivants :

Pouvoir de résilier le bail emphytéotique en cas de défaillances du locataire (défaut de paiement pendant deux années consécutives, inexécution des termes du contrat ou détériorations graves sur le bien).

Effectivement l’article 124 du code des droits réels dispose « A défaut de paiement de 2 années consécutives, le bailleur est autorisé, après une sommation restée sans effet, à faire prononcer en justice la résolution de l’emphytéose… »

La possibilité de vendre ses droits de propriété liés au bail emphytéotique

Le recouvrement de la pleine propriété du bien au terme du contrat de location

B. Obligations et droits de l’emphytéote

a. Les obligations du preneur

L’emphytéote est tenu des obligations incombant à tout locataire. Ces obligations sont cependant adaptées au bail emphytéotique, à savoir :

• il ne peut se libérer du paiement de la redevance, ni se soustraire à l’exécution des conditions du bail emphytéotique en délaissant le fonds. Conformément à l’article 125 qui précise que « le preneur ne peut se libérer de la redevance, ni se soustraire à l’exécution des conditions du bail emphytéotique en délaissant le bien »

• il doit s’abstenir de faire tout acte ou tout changement qui pourrait détériorer le bien ; Le preneur ne peut opérer dans le fonds aucun changement qui en diminue la valeur. Si le preneur fait des améliorations ou des constructions qui augmentent la valeur du fonds, il ne peut les détruire, ni réclamer à cet égard aucune indemnité

• il est tenu de toutes les contributions et charges du fonds qui lui est loué .

• il est tenu d’effectuer, sur les constructions existantes au jour de la conclusion du bail, toutes réparations de toute nature. Il n’est cependant pas tenu de reconstruire les bâtiments s’il rapporte la preuve que ceux-ci ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou par suite d’un vice de construction antérieur au bail ;

b. Les droits du preneur

Le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel immobilier ; l’emphytéote est donc investi de prérogatives beaucoup plus larges que celles dont bénéficie un locataire ordinaire. Il jouit ainsi des pouvoirs suivants, propres à sa situation d’emphytéote :

• possibilité d’améliorer le fonds : si l’emphytéote doit généralement améliorer le fonds, il n’est tenu de faire que les améliorations qui ont été prévues par le bail. L’emphytéose implique également la liberté pour le preneur de réaliser tous travaux de construction et de démolition sans le consentement du bailleur ;

• liberté d’hypothéquer : l’emphytéote peut librement hypothéquer son droit ; ce droit peut être saisi comme tout bien immobilier ;

• droit de chasse et de pêche : l’emphytéote a seul le droit de chasse et de pêche ;

• mines, carrières et tourbières : l’emphytéote ne peut pas ouvrir de nouvelle mine ou carrière sans l’autorisation du propriétaire, mais peut néanmoins continuer l’exploitation des mines et carrières existantes ;

• liberté de louer et de sous-louer : l’emphytéote peut donner à bail les immeubles qu’il édifie. Il peut également sous-louer les immeubles qu’il a pris à bail emphytéotique. Le bail emphytéotique ne peut par conséquent contenir aucune clause interdisant, limitant ou réglementant le droit de louer ou de sous-louer de l’emphytéote ;

• liberté de consentir une servitude passive et d’acquérir une servitude active ;

• impossibilité de conclure une « sous-emphytéose » : l’emphytéote ne peut pas vendre le terrain ou l’immeuble objet de son emphytéose ; par conséquent, il ne peut pas consentir lui-même de bail emphytéotique sur le bien qu’il tient déjà lui-même à bail emphytéotique : il doit exercer personnellement son droit d’emphytéose ou le céder.

Section II : Extinction de l’emphytéose

A. Arrivée du terme

A la fin de la durée du bail emphytéotique convenue au contrat par les parties, le bailleur est en droit de récupérer sa propriété.

B. Résolution