Gentrification à Cape Town

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Au début des année 90, un afflux de professionnel de classe moyenne blanche et gay commence le processus typique de gentrification. Cet afflux d’homme dans le quartier s’explique par les attitudes changeantes envers l’homosexualité vers la fin des années 80 et le début des années 90. À ce stade, il n'y avait pas de sanction officielle envers les comportements gay et l'homosexualité a été progressivement toléré dans le cadre de la vie en ville. (Visser, 2003) L'afflux d'hommes gay au début des années 90 a initié le processus de gentrification et régénération dans De Waterkant. Les hommes gais sont généralement en excellente position pour investir, et redévelopper une zone, car ils n'ont pas nécessairement des personnes à prendre en charge. Le cas de De Waterkant n'est en rien différent et confirme le thème de l’homosexualité comme facteur de gentrification d'une zone urbaine. (Castells,1983). La troisième phase est la gentrification généralisée. Celle d’une ville entrepreneuriale où la gentrification est utilisée comme stratégie de régénération urbaine. Cette gentrification généralisée commence à la fin des année 90. Les quartiers centraux sont en détérioration, et le gouvernement veut faire une régénération urbaine pour se débarrasser de la criminalité, améliorer l’image de la ville et concurrencer avec les autres villes sud-africaines et global. En juillet 1999, le Cape Town Partnership (CTP), un organisme de gestion sans but lucratif, a été créé. Le CTP comprend la représentation de la Mairie, le Conseil du Métropolitain du Cap, la South African Property Owners Association, les entreprises privées et leur organisations représentatives. Le CTP a pour mandat de diriger et de gérer la régénération du centre-ville de Cape Town et de promouvoir Cape Town comme une destination pour les affaires mondiales, l'investissement, le commerce de détail, de divertissement et le loisir, projetant Cape Town dans l'arène mondiale. (Visser 2008) L'ancien PDG du CTP a déclaré que : « nous construisons une ville compétitive à l'échelle mondiale pour les résidents, les investisseurs et les visiteurs ». On voit bien que l'empreinte néolibérale est évidente. (Lemanski,2007)

Le projet majeur du CTP est le central City improvement district (CCID) ce programme a établi en Novembre 2000. Le CCID est un endroit qui definit le central Business District de Cape Town. (image 1) Le CCID genere des revenus additionel a travers une tax supplementaire sur les proprietaire situé dans le district. Cette tax addiotionnel a été utilisé en grand effet pour nettoyer la ville en terme de criminalité. Elle a permis egalalement d’embaucher des agents de securité privé, des surveillants de stationnement, d’acheter des vehicules de patrouille, d’installer un reseau de cameras de surveillance relié à la police. Ceci a fait du centreville un endroit beaucoup plus securitaire où l’on peut vivre et investir.

Image1. Cape Town CCID

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Source : CCID.com

Au cours des sept années de fonctionnement du CCID, le quartier central de Cape Town a subi une transformation spectaculaire avec des investissement massif du secteur privé, qui comprennent des rénovations, des nouveaux développements et de nouveaux contrats de baux. Les entreprises ont afflué vers les espaces centraux de la ville. Au total, plus de 15 milliards de rands (2 milliards de dollars américains) ont été investis dans une zone ne dépassant pas 4 km2 (Visser, 2008). Le succès du CTP avec la création du CCID a permis la création d’autres Central Improvement District (CID) dans les autres quartiers centraux comme Sea Point, Green Point, Woodstock, De Waterkant. Le Green Point City (GPCID), en vertu duquel De Waterkant tombe, a été créé en 2001. La mise en œuvre du district d'amélioration a réussi à sécuriser le quartier contre la criminalité et la saleté mais également à faire la promotion des atouts du quartier pour le développement privé et public. En effet la mise en place des CID a permis aux quartiers centraux d’attirer des nouveaux habitants, des investissements et à fait grimper la valeur des propriétés. Avec les bienfaits du GPCID le Cape Quater a pu être crée. Ce développement mixte a été construit par une grande firme financière sud-africaine. (Reitzema 2015)

Image2. Cape Quater Center

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Source : Sa Venues

Ce complexe construit sur trois blocs de rue offre une gamme de boutique de luxe et de nombreux restaurants et bars.

La proportion croissante de l'espace résidentiel dans le centre-ville de Cape Town est l'une des caractéristiques étonnantes de la régénération du centre-ville. L’image 3 fournit un résumé visuel de ces changements.

Image 3 Nouvelle constructions résidentielles et reconversion d’immeuble a bureau

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Source : Visser (2008)

Probablement l'un des mécanismes les plus importants identifiés par McDonald (2008) est le rôle de l'État qui est lié au développement de propriétés résidentielles dans la le centre-ville et ses quartiers centraux. Cette reconfiguration a été encouragée en déclarant la ville centrale comme l'une des « zones de développement urbain » du gouvernement national, où l'investissement du secteur privé bénéficie d'incitations fiscales pour construire et améliorer le parc immobilier. Le programme vise à aider la régénération urbaine en versant des indemnités d'amortissement accéléré fixées à 20 pour cent pour 5 ans pour la remise à neuf, 20 pour cent pour la première année de nouvelle construction et 5 pour cent pour 16 ans par la suite. La facilitation financière n'est qu'une force dans une conjoncture complexe d'interdépendance fonctionnelle qui a émergé spontanément ou a été conçue délibérément dans les sous marchés immobiliers de la ville centrale. (Visser, 2008)

Le développement résidentiel se fait également par la conversion d’immeuble a bureau en immeuble résidentiel ou mixte. En effet, plus de 40 immeuble à bureau on était converti en immeuble résidentiel de luxe. L’accommodement de luxe et les espaces de stationnement additionnel a fait augmenter le marché locatif au centre. Simultanément, la ville centrale est en cours de resocialisation