Prescription aquisitive

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La prescription ne court pas contre les mineurs non émancipés et contre les majeurs sous tutelles, art 2235. Le législateur craint que le tuteur ou l’administrateur légal néglige d’interrompre la prescription en intentant une action en justice.

La prescription ne court pas non plus entre époux ou entre partenaires liés par un Pacs, art 2236 . En effet les couples ne sont pas dans une situation leur permettant de défendre leur droit.

La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir par suite d'un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure, art 2234.

L’idée générale qui justifie la suspension est qu’il faut arrêter la prescription chaque fois que le titulaire du droit menacé de prescription ne peut se défendre. Lorsque la cause de la suspension cesse, la prescription reprend son cours, et les années antérieures à la suspension s’ajoutent aux années qui lui sont postérieures.

- Jonction de possession.

Il n’est pas nécessaire que pendant les 30 années ou les 10 années, la possession ait été assurée par la même personne. Ainsi selon l’article 2265 du code civil, on peut joindre à sa possession celle de son auteur. Il faut distinguer deux situations.

Première situation : le possesseur actuel est l’ayant cause à titre universel. Il ne fait que continuer la possession du défunt dont il est l’héritier. La possession conserve sur la tête de l’ayant cause les caractères qu’elle présentait sur la tète de son auteur. Si le défunt était un possesseur de mauvaise foi, l’héritier ne pourra prescrire que par trente ans quand bien même il serait personnellement de bonne foi. Si le défunt était de bonne foi, l héritier bénéficiera de la prescription abrégée quand bien même il connaîtrait la situation réelle.

Seconde situation : le possesseur actuel est l’ayant cause à titre particulier. Commence alors une possession distincte de celle de son auteur. On est alors en présence d’une véritable jonction de possession qui s’ajoute, se joigne, chacune conservant ses caractères propres. Il n y a aucune difficulté lorsque l auteur et l’ayant cause ont une possession de même qualité. L’acheteur peut joindre aux années de possession qu’il a accomplies lui-même celles qu’a accomplies son auteur. En revanche, si les deux possessions sont de qualités différentes, la règle est que la possession de bonne foi peut compléter la possession de mauvaise foi pour permettre au possesseur actuel de parvenir à l’usucapion trentenaire. Mais le temps de la possession de mauvaise foi ne peut être compté dans le calcul de l usucapion décennale.

- Exemple un acheteur de bonne foi, il lui faut donc 10 ans de possession, un vendeur de mauvaise foi, l’acheteur ne peut joindre aux années accomplies celles accomplies par le vendeur. Un acheteur de mauvaise foi il lui faut 30 ans de possession. Le vendeur est de bonne foi, l’acheteur peut joindre aux années accomplies celles du vendeur.

- Les effets de la possession.

Le délai légal étant accompli, l’acquisition va se réaliser. Mais plusieurs traits dans son mécanisme sont à souligner :

La prescription n’opère pas de plein droit. Ce mode d’acquérir en vertu de la loi laisse tout de même une part à la volonté de l’acquéreur éventuel. Aussi pour que la prescription produise ses effets, il faut que le possesseur l’invoque quand il est poursuivi devant le tribunal par le véritable propriétaire qui intente une action en revendication. Si le possesseur ne l’invoque pas, les juges ne pourront relever d’office dans son intérêt ce moyen de défense.

Par ailleurs, le possesseur peut renoncer expressément ou tacitement à la prescription après l’accomplissement du délai. Mais il ne peut y renoncer par avance, en cours de prescription. Enfin, la prescription opère rétroactivement, c'est-à-dire que le possesseur est censé avoir acquis la propriété de l’immeuble du jour ou il est entré en possession et non du jour où le délai légal a été achevé. La conséquence pratique est que les droits réels qu’il avait pu en cours de prescription consentir à des tiers vont se trouver consolidés.

- Règles particulières à chacune des deux prescriptions acquisitives.

La prescription trentenaire est celle qui a le plus vaste domaine d’application, elle est la prescription de principe. Il suffit que pendant 30 ans la possession ait été utile pour que le possesseur devienne propriétaire. Peu importe que le possesseur n’ait aucun titre et même qu’il soit de mauvaise foi. Le seul écoulement du temps interdit de remettre en cause une situation qui juridiquement pouvait être contestable.

Au contraire la prescription abrégée est une prescription de faveur réservée au possesseur de bonne foi munis d’un juste titre. La faveur consiste dans un abrègement notable des délais, 10 ans au lieu de 30. Donc deux conditions, pour bénéficier de cette prescription abrégée, un juste titre et la bonne foi. Ces deux conditions sont reliées l’une à l’autre en ce sens que la bonne foi est une erreur au sujet du juste titre. Le postulat est que la personne est rentrée en possession de l’immeuble sur la base d’un acte juridique émanant d’une personne qu’il croyait propriétaire, tandis qu’en réalité elle ne l’était pas. La fonction de la prescription abrégée est alors de mettre le possesseur acquéreur de bonne foi a non domino, dans la même situation que s’il avait traité avec le véritable propriétaire.

- Le Juste titre.

Le juste titre est un acte juridique au sens de negocium, c'est-à-dire manifestation de volonté (et non instrumentum, simple instrument écrit) qui aurait transféré la propriété s’il avait été passé avec le véritable propriétaire et qui a manqué son effet parce qu’il a été au contraire passé avec un non propriétaire.

Les conditions requises pour qu’un titre soit qualifié de juste titre sont appréciées par juge sous le contrôle de la Cour de cassation.

- Il faut d’abord que le titre existe. Un titre putatif, c'est-à-dire qui n’existerait que dans l’imagination du possesseur ne suffirait pas. Dans ce cas le possesseur est de bonne foi, mais n’a pas de juste titre. Ex, titre imaginaire de l’acquéreur d’une parcelle qui croit avoir acquis la parcelle voisine,