DEVOIR 1 ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE ET MANAGERIAL DU NOTARIAT BTS 1ère année

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DEUXIEME PARTIE

Analyse de documents

Document 1

- Quels sont les critères utilisés pour estimer le prix d’un logement ?

Les critères utilisés afin d'estimer le prix d'un logement sont divers et multiples. En effet, les agents immobiliers et les notaires usent de ces méthodes afin de parvenir à trouver le prix le plus juste et qui correspond à un bien.

Il existe tout d'abord la méthode comparative où l'on compare les biens similaires qui ont été vendus dans le même quartier. Une décote de 10 % est ensuite appliqué sur le prix obtenu.

Les notaires,quant à eux, utilisent des bases de données suivant la situation géographique du bien. En effet, si le bien se situe en Ile de France, alors les estimations seront ainsi faites selon la base de donnée « B.I.E.N ». En revanche, si le bien se situe en province, alors, la base de donnée « Perval » permettra de parvenir à une estimation du bien. Cela leur permet de connaître les prix pratiqués dans telle ou telle zone géographique.

D'autres professionnels utilisent quant à eux la méthode de la « capitalisation ». la méthode consiste à se baser « sur le loyer que l’on pourrait tirer du bien en lui appliquant un certain taux de rentabilité ».

L'estimation du bien se fait également après visite du bien. Les professionnels vérifient l'emplacement du bien, l'état du bien en ce qui concerne la plomberie, le chauffage et l'électricité. Les notaires utilisent pour, apprécier l'état général du bien en terme de vétusté, un « indice de vétusté mètre ». En entrant certaines données, le logiciel affiche une note évaluant la qualité du bien.

Le prix d'un bien dépend aussi d'un élément auquel on ne pense pas ; celui de la présence ou non d'une terrasse. Les professionnels de vente procède ainsi au calcul du prix de la terrasse en fonction sa surface.

Enfin, l'étage où se situe le bien est essentiel pour évaluer le prix d'un bien. Un bien situé plus en hauteur et sans vis-à-vis se vendra plus cher qu'un bien situé au Rez-de-chaussée.

- Quels sont les outils employés pour informer un futur acquéreur ?

Les outils employés par les professionnels afin d'informer un futur acquéreur sont diverses.

En effet, ces derniers peuvent user de logiciels qui sont à leur disposition afin d'informer au mieux le futur acquéreur d'un bien.

Les agents immobiliers se servent également de certaines méthodes plus ou moins subjectives afin de donner des informations fidèles à la réalité au futur acquéreur.

Les professionnels procèdent ainsi à des estimations en fonction de diverses caractéristiques. Tout d'abord, au prix d'un bien équivalent situé à proximité, puis de l'état général du bien, et des pièces « bonus » du bien (ex : terrasse, garage .. ) ...etc. Toutes ces informations vont ainsi permettre de guider le futur acquéreurs dans son choix.

Document 2

Relever les raisons qui expliquent les différentes estimations du prix d’un logement.

Au cours de ce testing, les estimations du prix d'un bien ont été différentes selon les agences qui ont procédé à l’évaluation.

Ainsi, certains agents sont davantage plus insistants et pointilleux sur certains points concernant le bien que d'autres. Effectivement, la qualité du bien et l'estimation du prix doivent être proportionnelles. Les raisons qui expliquent ces divergences dans les estimations sont tout simplement les critères d'évaluations de chaque agence.

Ainsi, la première agence, se muni d'une fiche type où elle répertorie toutes les caractéristiques importantes pour évaluer l'état du bien. L'agence s'informe également sur le montant des charges et des taxes.

La seconde agence quant à elle, se saisit également de toutes ces informations mais cette dernière pousse l'analyse un peu plus loin en s'informant sur d'éventuels travaux à réaliser dans la propriété, auquel cas le prix varierait en baisse puisque cela sera un coût supplémentaire pour les nouveaux acquéreurs.

La dernière agence est encore plus pointilleuse sur l'état du bien et notamment sur le cumulus et l'installation de l'immeuble où se situe le bien. En effet, l'état des murs et de la construction pourraient être vétustes.

La première raison qui fait varier le prix d'un bien est celle de l'état du bien, que ce soit dans les détails ou l'état général.

Il existe d'autres raisons pour lesquelles les estimations du prix d'un logement varient d'une agence à l'autre. Effectivement l'état du marché immobilier est un facteur essentiel dans la variation des prix d'un bien. Ainsi, les agents immobilier se basent sur ces indices afin de mettre un prix sur un bien. Ils observent les pourcentages de perte ou de gain de valeur d'un bien pour fixer un prix.

Enfin, les professionnels procèdent à la comparaison du bien à estimer avec les biens équivalents situés au alentours. Ils vérifient donc la situation, l'exposition et la localité du bien. Ils apprécient également les touches supplémentaires que possède le bien tel qu'un garage, une terrasse.. etc.

Les raisons de variations des prix d'une agences à une autre divergent dans la mesure où ils apprécient le bien qu'il estiment de façon différentes et en étudiant différents aspects du bien.