Droit des biens

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Dans un arrêt rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation le 10 avril 1967, la jurisprudence nous dit que « pour interdire au propriétaire d’un terrain d’exiger du constructeur la suppression des ouvrages, il suffit que ce dernier ait cru à l’existence d’un titre. »

Donc nous voyons que la décision rendue par la cour d’appel est calquée sur la jurisprudence précitée puisque dans notre cas d’espèce, les époux Enami ont cru à l’existence de ce titre de propriété qu’il détenait sur cette parcelle à la suite de la vente qu’il y avait eu entre ces derniers et Monsieur Jan Van Eyck. De plus, cet acte de vente s’était fait devant un notaire.

Donc de ce fait, nous pouvons donc nous demander si le notaire peut être condamné du fait de son erreur en ayant mal fait son travail.

La réponse à cette question est négative. En effet, si nous détaillons les conditions d’application de l’article 555 du Code civil nous pouvons conclure qu’elle ne s’applique qu’au possesseur de bonne foi et donc de ce fait le notaire ne peut voir sa responsabilité engagée sur le terrain de l’article 555 du Code civil du fait que dans cette affaire il n’est qu’un tiers.

Nous pouvons en dire de même pour le vendeur qui n’est lui aussi qu’un tiers à l’acte.

Donc ces dernies n’ont pas vocation à être condamnés sous l’empire de l’article 555 du Code civil.

De plus, la cour d’appel condamne les époux Arnolfini à payer aux époux Enami une indemnité représentant la plus value apportée à leur fonds du fait de la construction. Cela veut dire qu’ils doivent payer la somme égale à celle dont leur fonds a augmenté de valeur.

Pour prendre cette décision, la cour d’appel s’est basée sur les alinéas 3 et 4 de l’article 555 du Code civil.

En effet l’alinéa 3 dispose que « si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. » cet article est à « combiner » avec l’alinéa 4 qui dispose lui que le propriétaire « aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent. »

Nous retrouvons aussi ce principe d’indemnisation du possesseur de bonne foi à travers la jurisprudence. En effet, dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, cette dernière décide que lorsque le constructeur est de bonne foi, l’article 555 ne prévoit de remboursement qu’à la charge du propriétaire du fonds ».

Du fait de s’être fait débouté de leur demande les époux Arnolfini décident de se pourvoir en cassation au moyen que selon eux, les époux Enami avaient poursuivi la construction malgré la sommation qui leur avait été adressée.

Donc le problème qui se pose est le fait de savoir à partir de quel moment allons nous pouvoir caractériser la mauvaise foi des époux Enami.

II) Une possible démolition du fait de la mauvaise foi des époux Enami suite à la réception de sommation pendant la construction de l’édifice

Le moment où les époux Arnolfini ont fait sommation aux époux Enami de supprimer l’ouvrage en leur communiquant les documents établissant la preuve de leur propriété va nous permettre d’établir la mauvaise foi « des possesseurs de bonne foi » (A). Et de ce fait, cela va entrainer les sanctions s’appliquant à un tiers de mauvaise foi (B).

A) La mauvaise foi caractérisée des époux Enami au sens de l’article 555 du Code civil

A partir du moment où les époux Enami ont eu connaissance des documents, prouvant que la parcelle de terrain appartenait aux époux Arnolfini, et qu’ils ont continué à construire sur le terrain d’autrui, la mauvaise foi des époux Enami était caractérisée.

En effet, en l’espèce les époux Enami ont été sommés par les époux Arnolfini de supprimer l’ouvrage édifié car ces derniers étaient propriétaires du terrain sur lequel les époux Enami édifiaient leur construction.

Malgré cela, les époux Enami ont continué de bâtir leur construction ce qui caractérise leur mauvaise foi. De ce fait nous entrons dans le champ d’application de l’article 555 du Code civil « compétent » en matière de construction sur la propriété d’autrui. En effet, dans notre cas d’espèce, la mauvaise est le fait d’avoir conscience de construire sur le terrain d’autrui.

Donc les époux Enami sont de mauvaise foi à partir du moment où ils savent qu’ils ne sont finalement pas propriétaire de cette parcelle de terrain.

Dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 15 janvier 1971, la haute juridiction définit la personne de mauvaise foi « au sens de l’article 555, comme celui qui construit sciemment sur un terrain qui ne lui appartient pas. »

De plus, la Cour de cassation nous en donne une illustration dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 30 novembre 1988, où cette dernière nous dit qu’ « est de mauvaise foi au sens de l’article 555, celui qui a reçu sommation du propriétaire d’avoir à supprimer l’ouvrage édifié et communication des documents établissant la preuve du droit de propriété. »

Nous voyons donc que cette jurisprudence est très similaire à notre cas d’espèce dans les faits. Donc si nous nous fions à la jurisprudence en matière de mauvaise foi du tiers, dans notre affaire présente les époux Enami devraient être reconnus coupables de mauvaise foi à partir de la sommation faite de la part des époux Arnolfini.

Donc si les époux Enami sont condamnés, la demande des époux Arnolfini tant qu’à la suppression de la construction devrait elle aussi aboutir.

B) Le sort des constructions édifiées par un tiers de mauvaise foi : une suppression inévitable

Les époux Arnolfini se sont pourvus en cassation afin de faire reconnaître leurs droits de propriétaires sur la parcelle de terrain qui leur a été usurpée.

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