Commentaire de l'arrêt de la 3ème Chambre de la Cour de cassation du 28 janvier 2015

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Constatons d’abord que l’usufruit est temporaire et qu’ ici on va s’intéresser a l’arrivé de son terme pour l’éteindre. L’usufruit est constitué au profit d’une personne morale a une durée maximum de trente ans (art 619 du code civil). Il peut également être successif ou réversif entre personnes physiques.Une fois l’usufruit éteint, le nu-propriétaire devient plein propriétaire. Quand me terme est atteint le bien doit être restitué et si s’était un bien consomptible il doit y avoir une restitution équivalente.

La Cour de cassation veut ici mettre en place un moyen d’éteindre le droit réel de jouissance spéciale. L’article 619 et 625 dispose en substance que l’usufruit s’éteint s’il n’y a pas de délai mis en place par la convention au bous de 30 ans et que le droit d’usage et d’habitation s’établit et se perd de la même façon que l’usufruit.

En effet, le syndicat voulait faire constater l’expiration de la convention de droit d’usage et ordonner la libération des lieux.

La Cour d’appel a décidé de rejeter la demande au motif qu’elle considérait que ce droit a été consentit et acceptée en contrepartie d’une somme et que rien dans le règlement de la copropriété ou dans l’acte signé n’indiqué de fin et a donc conclut pour le débouté que ces actes institués un droit réel de jouissance spéciale exclusif et perpétuel en faveur ici de la ERDF.

Pour aller au-delà de la décision rendu par la ’’ Maison de la poésie’’ , la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a dans cet arrêt de 2015 grâce à l’application des articles pré-cités décidé de mettre une limite à ce droit réel de jouissance spéciale en instaurant un régime extinctif identique à celui de l’usufruit.Le régime extinctif de l’usufruit à ce droit d’usage , droit réel de jouissance spéciale est donc la mise en place d’une prescription trentenaire dans le cas où aucun délai n’a été mis en place par les parties.Dans cet arrêt de la cour de cassation , la Haute Juridiction a donc à l’aide des articles 619 et 625 réussit à limiter le droit réel de jouissance spéciale grâce au régime extinctif de l’usufruit.

Vu que le régime extinctif de l’usufruit peut s’appliquer au droit réel de jouissance spéciale de ce bien ce droit ne peut être ,même si la convention ne prévoit de délai, perpétuel.

II) Un droit réel de jouissance qui ne peut être perpétuel

Nous allons voir ce que droit réel de jouissance spéciale est limiter dans le temps (A) puis nous verrons que cet arrêt n’est pas le premier dans son genre (B).

A) un droit limiter dans le temps

Nous avons vu précédemment que ce droit réel de jouissance réel ne peut être perpétuel.

La Cour d’appel de Caen avait décidé pour débouté le syndicat de sa demande que : ’’la constitution de ce droit d’usage a été consentie et acceptée moyennant paiement d’un prix, que ni le règlement de copropriété ni l’acte du 28 avril 1981 ne fixent de durée au droit d’usage convenu et que ces actes instituent et réglementent un droit réel de jouissance spéciale exclusif et perpétuel en faveur d’un tiers ’’.

La Cour de cassation a décidé ici de prohiber la perpétuité du droit réel de jouissance spéciale sauf dans le cas où les parties l’on prévu.

On voit ici que ce n’est pas le cas car comme l’a signalé la Cour d’appel ni le règlement ni l’acte ne fixé de durée au droit d’usage.

La Cour de cassation essaye donc de limiter le temps d’existence du droit réel de jouissance spéciale. Il faut toutefois préciser que ça n’empêche pas l’existence de certains droit réel perpétuel tel que la servitude,…..

Notons toutefois que dans le cas de la servitude il faudra relativiser le caractère perpétuel dans le sens où elle s’éteint par le non-usage trentenaire .

Nous le voyons dans l’arrêt 13 octobre 2004 qui dit en substance que la prescription trentenaire s’applique aux servitudes. Le non-usage pendant trente ans d’un droit de passage accordé par convention, entraîne l’extinction de ladite convention. Celui qui veut en obtenir le rétablissement doit donc démontrer que cette servitude a été exercée depuis moins de trente années.

La Cour de cassation ne laisse donc que deux voies possibles pour limiter dans le temps ce droit réel de jouissance spéciale : soit les parties décident d’une date et donc il faudra attendre le terme pour éteindre le droit d’usage, soit aucune date n’est prévu et on appliquera donc le code civil pour limiter le temps du droit réel de jouissance spéciale.

Le droit de jouissance spéciale doit être limité dans le temps par les parties mais sans que ces dernières soient tenues de respecter le plafond de trente ans imposé par l’article 619 du code civil. En effet si les parties avaient mis en place une durée du droit d’usage supérieur à 30 ans alors la ERDF aurait pu utiliser le transformateur mais ici on nous signal que dans l’acte signé 28 avril 1981 aucune durée n’avait été mis en place la prescription trentenaire place donc le plafond d’utilisation au 28 avril 2011.

Le syndicat ayant réagit après ce plafond est dans son droit de demander la restitution du transformateur.

Cette arrêt visant une limite du droit réel de jouissance spéciale ne dévoile pas complètement ce droit, il subsiste des zones d’ombres à ce droit malgré le fait que cet arrêt d’inscrit dans une ligne d’arrêt du à son lien avec l’arrêt de la ’’Maison de la poésie’’

B) les décisions antérieurs concernant le droit d’usage et d’habitation

Nous pouvons parler ici de l’arrêt de l’arrêt cité précédemment celui de la ’’Maison de la poésie’’ de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 31 octobre 2012 dans lequel avait été reconnu que “ le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien”.

Que vient compléter (précisé les contours) l’arrêt commenté ici.

Cet arrêt de la ’’Maison de la poésie’’ se situe dans une lignée d’arrêts qui reconnaissent au propriétaire la faculté de créer des droits réels innommés portant sur sa chose, conférant ainsi une pleine efficacité à des démembrements sui generis de la propriété.

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